在东京这座拥有1200多万人口的大城市里，多数居民楼和居民小区没有院墙，无论你走进一座居民楼，还是走进一个居民小区，都非常美观、整洁。但是，几乎所有的公寓楼内外都很少见到两个以上的物业管理人员，更见不到那种属于物业管理公司的身着制服的保安人员。

    物业管理公司的责任是向业主提供服务，而提供服务的内容是由业主事先同公司协商

    确定的。一座住宅楼被业主们买下后，这座楼的所有者已经不再是当初的房地产开发商，同时，决定这座楼命运的更不是被业主雇佣的物业管理公司，而是买楼的居民们。

    在日本，对于任何一家物业管理公司来说，它们所“管”楼房的居民也就是业主，是他们的上帝。如果业主对物业管理公司的服务质量或价格等不满意，随时可以辞退这家公司而雇佣自己认为更合适的公司。所以，日本的业主与物业管理公司之间的摩擦或纠纷是极为罕见的。

    日本的一座住宅楼里往往有几十户到上百户身为业主的居民，物业管理公司由谁来选雇呢？是由这座楼里的居民自行组成的居民管理委员会。一般来说，在日本，一座楼内的居民管理委员会由3至7人组成，每届委员会任期两年，委员会的成员由所有业主轮流担任。委员会负责了解业主的意见、要求，监督、检查物业管理公司的工作，同时确定专人管理账目。委员会所有成员的工作都是业余的，没有报酬。

    日本的物业管理公司之间的竞争十分激烈，各公司都千方百计地提高服务质量，降低服务价格，以日本人的一般收入计算，居民住房的每平方米物业管理费较低。物业管理公司都很注重降低成本和提高工作效率，一般只派一两个人负责管理一座一二十层高的住宅楼的门前、门厅、楼道、电梯等公用部分的清扫、安全和公用设备检查等工作。楼内没有物业人员或保安人员24小时值班。负责社区安全是警察的工作。

    一般的住宅楼的大门都是通过按自动号码或呼叫锁开启，同时每家住户都持有无须按号码的开启公用大门的钥匙。物业人员不得随意进入任何一户居民的房门，也不得探听居民家庭生活及隐私。一旦有哪一家居民水、电、气等发生故障，住户可以直接向有关公司拨打电话，维修人员很快就会赶到修复。

    日本的物业服务虽说使绝大多数业主感到满意，但也确实有极少数物业公司只收物业管理费而几乎不兑现多少服务。对于这样的物业公司，业主们最容易的办法是拒付物业管理费。对于拒付管理费的住户，物业管理公司方面不敢采取停水、停电等任何对抗措施，因为水电之类不属于物业公司管理。