摘要：我国物业管理发展到今天，取得了不少成功的经验和成绩，但目前存在的问题也不容忽视，尤其是业主委员会在组建、管理和运作过程中仍有不少不规范的现象，这就需要物业管理企业、业主、政府主管部门、居委会等相关各方共同努力，不断改善业委会的现状。

近年来，随着我国物业管理的深入发展，业主大会和业主委员会的相关工作也不断完善。但同时，也必须正视物业管理市场还不够完善，还需不断培育的现实：物业管理还存在一些问题，整个行业的市场观念和市场意识比较淡薄；法律观念和责任意识不强；物业管理从业人员素质、服务技能、服务水平比较欠缺；业委会运作尚须规范；业主的住宅消费观念尚须更新；服务高品质、收费福利化之间的矛盾比较突出；物业使用违法行为的处罚程序繁杂，查处力度不够；物业管理界定不清，职能不明，尚须进一步理清。其中尤为突出的业委会问题，困扰着物业管理企业，使物业管理的发展受到了很大的阻力。

业主大会制度作为物业管理的一项重要制度，业主大会及业主委员会运作是否规范有序，关系到物业管理全面发展和规范运作能否实现。业委会对维护业主自身的合法权益具有重要意义，在维护广大业主的利益，在沟通、协调业主与物业管理企业之间的关系，以及化解矛盾的过程中起到了重要作用。以上海市为例，从 1997 年《上海市居住物业管理条例》率先推行由业委会代表全体业主对物业实施管理，到 2003 年《物业管理条例》确立业主大会及业委会制度，再到 2004 年《上海市住宅物业规定》细化相关制度，我们看到了业委会从无到有，不断走向规范的过程。

笔者所在公司目前管理物业面积 350 万平方米，现有业委会 49 个，从业委会的实际运行来看，售后房小区业主委员会，相对比较稳定，成员主要是公派代表和推选代表经选举的业主委员。因为这种小区收费较低，市场化程度不高，业委会成员基本上没有薪酬，实行义务工作，只有付出没有回报，属于清廉型组织。而商品房小区业委会运作中遇到的问题就比较多。大多数业委会在维护业主合法权益，实施小区自治管理，监督物业管理公司实施物业管理，管理专项维修资金、及时沟通与协调业主与物业管理公司关系等方面发挥了一定的作用。但也有一定比例的业委会较不规范或无法规范地开展工作，对小区的和谐带来了负面影响。

业委会在组建和管理中常有以下三个方面的问题：

一是组建难以形成合力。开发商、业主代表、街道及居委会、政府主管部门代表在筹备过程中各自的地位和职责不够明确，很多环节出现脱节，推诿现象频频发生，最终导致业委会的“难产”甚至是“流产”。

二是组建过程有待简化。从推选业主代表、产生业委会委员候选人到起草业主公约，特别是推荐筹备组、委员候选人等工作，过程相当繁杂，一般都要花几个月甚至是半年的时间，有时往往一年也难以完成。

三是业委会人员失控。由于业委会对维修资金的使用，物业管理公司的选聘等重大事项有一定的支配权，部分小区的委员还可以领取津贴，不少业主觉得当上业委会委员是有利可图的。因此这些业主想方设法进入业委会，造成业委会人员失控，推选时各种矛盾突出，真正想为业主做事的业主反而进不了业委会。人员失控也导致后期在物业管理活动中，业主自我管理、自我约束的作用不能规范发挥，或者为了一己私利，最后“隐患”无穷。

业委会在运作过程中也常有以下三个方面问题：

一是缺少制约和监督机制。一些业委会内部权力膨胀，不能代表业主利益，少数服从多数的原则也得不到体现，业主对业主大会、业委会的信任度下降，使得业委会的作用难以真正发挥。

二是自律机制不完善。尽管有关法律及章程对业主、业主大会及委员会的权利义务、职责有明文规定，但较为笼统和简单。小区虽然也有业主公约，但是重权利、轻义务，在行使权利方面随意性较大，越位现象普遍存在，出现问题责任难以追究。

三是委员责任意识不强。遇到难事、烦事，一些委员缺少处置的办法，由于能力所限，不规范的情况时有发生，甚至有动辄将辞职挂于嘴边，缺乏责任心，导致业主大会及委员会名存实亡，无法有效运作。