摘要：处理好物业管理公司与业主的关系是物业管理活动中永恒的话题。由于物业管理是一项涉及面广，法律关系复杂的综合活动。许多问题和矛盾的出现，往往不是一个主体单方面原因造成的，可能有物业管理企业行为不规范的原因，可能有业主自律性不强的原因，也可能有开发商在开发建设时遗留问题的原因，任何一方单方面的举动，都有可能导致物业管理活动中问题的出现，矛盾的出现。因此，在物业管理这一“矛盾共生体”的活动中处理好物业管理企业与业主的关系尤为重要，既可以防止出现的问题激化升级、又利于行业的健康发展。 “物业管理企业”与“业主”都是市场经济的产物 , 目前仍处在成长和发展阶段。在现阶段国情与现行法律框架下，在物业管理企业与业主的经济利益差异下，各种物业管理问题、矛盾、纠纷频频出现，在所难免。这里可能有物业管理企业行为不规范的原因，可能有业主自律性不强的原因，也可能有开发商在开发建设时遗留问题的原因，再或者其它原因。如何妥善处理物业管理企业与业主的关系，才能有效防止问题和矛盾的激化升级？一、明确双方关系定位，是处理好物业管理企业与业主关系的前提。 1. 契约关系：各享其权，各尽其责物业管理企业与业主的关系既不同于旧社会的主人和仆人的关系，也不是简单的主人与管家的关系，而是市场经济条件下一种新型的平等合作的契约关系。它具有三层涵义：① 平等关系：二者是委托与受托的关系，前者有委托和不委托后者的自由，后者也有接受和不接受委托的自由，他们之间完全具有双向选择的权力，没有隶属关系。 ② 经济关系：二者是服务与被服务的关系，前者根据付费标准享受相应的管理和服务，后者根据收费标准提供相应的管理和服务，是政府指导、市场竞争下的一种完全对等的经济谈判。 ③ 合作关系：二者是共同努力合作的关系，为管理好小区，充分发挥物业的最大效能，双方必须按照 《 物业服务合同 》 中明确的各自的职责、权力和义务去做。前者在行使监督权力的同时，也有义务帮助后者开展工作，后者有权要求前者支持管理，也有义务将重大管理措施提交前者审议，经常报告、定期公布物管费用收支情况。 2. 鱼水关系：共存共荣，互惠互利曾经有人问：究竟是业主养活了物业，还是物业养活了业主？这个问题应当辨证地去看。准确地说，应该是业主养活了物业，而同时物业也不同程度地回报了业主。业主提供房屋，给物业管理企业使用；提供资金，给物业管理企业用于对业主公共财产的管理和维护，以及业主正常生活秩序的保障。而物业管理企业就是利用自己的专业技能和业主提供的资金，按 《 物业服务合同 》 的约定完成上述工作，并获取酬劳。因此，业主需要物业，没有物业管理就没有安定和舒适的环境；物业也需要业主，没有业主的需求物业管理企业物业管理企业与业主关系怎样处理才合理？就失去了生存的机遇。二、建立多种有效机制，是处理好物业管理企业与业主关系的关键。 1. 建立约束机制：物业管理企业与业主的关系，是靠 《 物业服务合同 》 的约定来维系的。但是物业管理活动中，很多矛盾纠纷最容易发生在个别物业服务人员对个别业主的服务过程中，而个别物业服务人员与个别业主之间是没有契约关系的。因此物业管理企业与业主都应建立各自的约束机制：物业管理企业内部要制定相应的规章制度来约束所有员工的行为规范，还要积极接受政府、社会、业主、客户的共同监督；业主要依靠自己的“家法” ——《 业主公约 》 来规范各自的行为，甚至可以委托物业管理企业对业主的违法、违章、不良行为进行监督、劝解和制止。