李文投诉反被逐事件引发物业纠纷新话题

　　近来，李敖之女李文的官司值得关注。由于讨厌邻居某歌星家的三只大狼狗多次向物业公司投诉，最后却被物业公司以“影响邻居生活和居住环境，激起业主愤怒”的理由中止租约下了逐客令。李文不服而委托律师打官司。

　　邻居间的纠纷在所难免，这种纠纷不是物业服务合同解决得了的，而是要靠业主之间规范解决。为此，市小区办有关负责人接受记者专访就我市相关示范文本和百姓关心的一些问题做出阐释。

　　■为什么要制定两类公约？

　　制定《业主公约》和《业主临时公约》的目的在于明确业主在物业使用、维护、管理过程中的行为规则。公约要求全体业主共同遵守，具有法律效力，是全体业主自我约束的主要文件。

　　■“业主公约”和“临时公约”的区别？

　　《业主公约》和《业主临时公约》有一同三不同。一、签订时间不同，《临时公约》是买房人在签购房合同时签的文件，在签订《商品房买卖合同》的同时，还约定物业管理服务价格、服务内容和质量，也就是说在房屋买卖时就通过签订公约和买卖合同，明确了入住后物业管理的有关事项；《业主公约》则是在召开业主大会后签订；二、制定方不同，《业主公约》是业主大会制定的，《临时公约》是开发商制定的。三、适用阶段不同，《业主公约》适用于业主大会后，有三分之二以上的人通过就可以了，《临时公约》适用于业主大会前。两个《公约》的内容基本相同，都是物业使用管理的义务，业主的共同利益权利以及违反公约要承担的责任。

　　■《公约》包含哪些内容？

　　《公约》是对全体业主的约束，违反公约要承担相应的义务。新的商品房买卖合同示范文本主要增加了确保买房人仔细阅读业主临时公约等约定，因而具有法律效力。而签订《公约》的目的就是为了避免纠纷。

　　公约的主要内容包括物业的使用、维护和管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等。

　　受小区差异性决定，《公约》要根据具体物业来制定。但总的来说它包含物业使用和维修、物业费用缴纳、违约责任和违约纠纷的解决等方面内容。

　　另外还具体规定了业主的权利与义务。养宠物的规定，应遵守《北京市养犬管理规定》及有关法律法规的规定等。

　　■开发商订立有利于自己的《临时公约》怎么办？

　　由于《临时公约》是开发商单独制定的，有可能添加有利于自己的条款。但《临时公约》明确一条：《临时公约》不得侵害业主的合法利益，否则视为无效。

　　■小区出车祸怎么办？

　　现在公约示范文本规定，机动车在住宅区内行驶时速应低于5公里，违反公约造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的应负赔偿责任。受害人可以根据公约上诉要求赔偿。

　　■邻居家养大狗怎么办？

　　关于养狗问题，《公约》这样规定，业主应遵守《北京市养犬管理规定》及有关法律法规的规定，即时清理宠物粪便，乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间。如果小区2/3的业主反对养狗或反对养大狗，可以通过召开业主大会将规定补充到《业主公约》中。

　　■邻居打麻将噪声大怎么办？

　　邻居甲通宵打麻将，吵得邻居乙无法入睡转而向物业投诉。物业劝说邻居甲放低音量，但邻居甲认为是邻居乙患有神经衰弱，而且爱多事，并非甲方过错。《公约》范本没有具体规定。但业主大会可以参照有关国家文件，制定适应小区的噪声条款。如晚10：00-早6：00不应听到大于40分贝的噪声。

　　■李文被逐事件该如何解决？

　　负责人认为，李文事件关键在于小区《业主公约》是如何规定的。如果《公约》没有不准养大狗、不准养鸡、不准吊嗓子等规定，那么李文的申诉缺乏法律依据。另一方面，《公约》针对的是业主，对于出租人的规定是这样的：业主在转让或出租其拥有的物业时，应当要求新业主和承租人承诺遵守公约。李文本身是租户，她可以委托房东维护自己的权益。而据了解，下逐客令的物业公司就是李文的房东。