【基本案情】

　　刘先生与乐家公司签订一份房屋租赁合同，约定乐家公司将其代理的401号房屋出租给刘先生居住，房屋建筑面积78平方米，租赁期限一年，租金每月5000元。合同签订后，刘先生向乐家公司支付了约定费用后入住房屋。入住后不久，刘先生经查询发现401号房屋面积只有67.7平方米，遂与乐家公司交涉要求减少租金。遭到拒绝后，刘先生向乐家公司发出律师函，要求终止合同并退还多收租金。随后，刘先生搬离诉争房屋。后双方协商未果，刘先生诉至法院，要求解除合同，乐家公司退还其房租、中介费等相应费用，赔偿其违约金1万元及搬家费用等实际损失。

　　【法院裁判】

　　法院认为，专业的房地产中介机构，应当知道房屋的实际面积。刘先生作为普通的自然人，无法推定其在看房时有能力看出房屋面积不足78平方米。乐家公司在与刘先生缔约时，两项面积存在较大差距，明显不符合合同约定。法院最终判令解除双方租赁合同，乐家公司返还刘先生多收的租金等相应费用，并支付刘先生违约金1万元，赔偿其搬家费等实际损失。

　　【法官说法】

　　房屋租赁合同履行过程中，如果租赁房屋的租金数额与租赁面积直接相关，那么承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，要求出租人承担减付租金等违约责任的，法院予以支持;如果租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，那么承租人又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，法院不予支持。