案情简介

　　陈某承租某A公司的商铺进行餐饮经营，双方约定：A公司提供能保证陈某从事餐饮所需的用水用电用气要求，陈某于每月25日之前支付下一月店铺租金。如延期支付租金超过10日，则A公司有权单方解除合同。合同期限为一年。后双方在实际履行中，因商铺所在商厦内部装修问题，导致电路受损，10日内陆续出现商铺断电的情况。陈某就此与A公司进行多次交涉，要求尽快解决，否则公司无法正常经营。陈某也因此未交付下一月租金。A公司要求陈某尽快支付租金，但陈某以此前断电造成经营损失为由，要求A公司在给予补偿之后，再正常支付租金。此后A公司提出单方解除，并发通知张贴于店铺门口。陈某拒不同意解除，合理搬迁期限到期后，A公司遂以全面断电、断水的方式要求陈某交出承租商铺。

　　后陈某起诉至法院，要求A公司继续履行合同，并赔偿因A公司断水断电对其经营造成的损失。A公司同时提起反诉，要求解除合同，要求陈某支付其占用商铺期间的租金。庭审中，双方就谁构成先履行抗辩提出各自的证据。陈某认为，依据合同，A公司应当提供保证其经营的用电环境，否则，陈某有理由不支付租金。A公司则认为，暂时供电不良系商厦内部装修所致，系不可抗力，A公司已经在第一时间与商厦物业进行协调处理，保证陈某的使用。但因陈某拒不支付下一月租金长达半月之久，已构成根本违约，因此要求解除房屋租赁合同。

　　处理结果

　　在法院主持下，双方达成调解，房屋租赁合同解除，A公司对陈某进行一定的货币补偿，但补偿金额有限。

　　律师点评

　　在房屋租赁合同中，双方很容易就权利义务的履行出现互相扯皮的现象。谁的行为构成先履行抗辩?这就需要双方对抗辩行为的程度有个客观的判断。

　　具体到本案，双方约定先支付租金后使用房屋，则先支付租金就是陈某的重要义务。A公司此前因商厦整体问题导致的陆续断电并未根本影响陈某使用房屋，陈某仅仅可以据此相应的减少租金的支付，而不能完全不支付租金，陈某的行为无法构成先履行抗辩。陈某处理事情的方式略有不妥。相反，如果陈某进行以用电为主的餐饮业务(电火锅餐饮)，则A公司断电行为从根本上影响了陈某对房屋的使用，无法实现从事餐饮经营的合同目的，此时，陈某就有理由不必继续支付该期间的租金。

　　A公司在陈某未支付租金超出10日后，发出解除房屋租赁合同通知并张贴于商铺门口，在合理搬迁期限到期后，A公司再以全面断水断电断气的方式要求陈某交出商铺。整体来看，A公司在整个事件的处理上是较为妥当的。

　　律师认为，在房屋租赁过程中，承租方是处于较弱势地位的。就双方权利义务约定来看，支付租金是承租方的核心义务，其不支付租金或者延迟支付就很容易造成根本违约，陷入被出租方单方解除房屋租赁合同的被动局面。出租方对此的举证十分简单，只要证明未付或延迟付租金就可。相反，对于出租方的义务，如提供的房屋有问题或者用于使用的条件未满足，或者出租方未履行修缮义务等等，这些事实均需要承租方进行大量的举证，即使举证成功，也要判断该事实的程度是否足以成为承租方不支付或延迟支付租金的理由。

　　因此，承租方在房屋租赁活动中，要严格履行租金支付义务。否则，就会成为出租方单方解除房屋租赁合同的借口。如果出现案例中的情况，建议陈某在第一时间就损失的情况向A公司书面说明，并给予合理的回复时间，下一月的租金应正常支付。如果损失较大或者断电甚至断水断气较为频繁，则建议陈某可以将未来几个月的租金进行提存，不给A公司任何单方解除房屋租赁合同的借口。陈某则具有继续履行和解除合同的双重选择权，其也可以在上述两种选择下，要求A公司承担相应的违约责任或者直接赔偿损失。