1、没有通过消防验收的房屋能否租赁吗?

　　最高人民法院曾经于2003年下发《答复云南省高级人民法院<关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复>》(【2003】民一他字第11号)，该批复规定：“根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”根据该批复，如果属于《消防法》(1998年9月1日实施的，非2008年修改的《消防法》)第十条第3款规定的“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收”，则必须通过消防验收，否则租赁合同无效。这主要是针对开发的房地产项目，对于城市老旧建筑或者农村的建筑，则不受1998年《消防法》的限制。

　　最高人民法院在2009年发布《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》时，取消了2003年批复的规定，将该情况列入了第八条的规定，即“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定情况的”，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持，此种情况下为可解除的合同，并非是无效合同。最高人民法院民一庭编写的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》指出，本条是针对承租人有权解除合同的情况，但是如果出租人免了免受处罚而要求解除合同的，该情形属于出租人通过解除合同主动纠错的情形，人民法院还是可以认可解除权为妥。当然在新的司法解释的条件下，合同是因房屋不具备出租条件而无法继续履行，出租方自然承担的过错较大，甚至是全部的过错，出租方需要承担较大比例甚至全部的赔偿责任，这与适用2003年批复条件下合同无效的情况区别很大。

　　虽然2009年的司法解释没有明确废止2003年的批复，但是实际上通过条文新的规定取消了2003年的规定，后最高法院在2013年2月发布的《关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》中明确废止2003年的批复，废止理由是“与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突”。

　　2、将未通过消防验收的房屋进行租赁的要负什么法律责任?

　　如果以未通过消防验收的房屋租赁的，按照2008年《消防法》规定，对依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的，责令停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款。如果形成火灾造成较大的事故，相关方将根据刑法的规定，将依法承担相应的刑事责任。

　　相关法律：《中华人民共和国消防法》

　　第十条 按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核;未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。

　　经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准;未经核准的，任何单位、个人不得变更。

　　按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。

　　第十二条 歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。