张 晶

(西南交通大学经济管理学院，四川成都610031)

引言

随着国际金融危机对我国商品房交易的影响，更多的待购房者选择持币观望的趋势增加。这种趋势直接决定了相当数量的消费者租房意愿的增加①。而随着租房人数的上涨，在房屋租赁过程中遭遇拆迁所引发的问题也随之增多。本文将对承租人在拆迁中权益受损的原因展开分析，并给出对策。

1，承租人在拆迁关系中法律地位模糊

1，1原因分析

现行《城市房屋拆迁管理条例》(2001年11月l日施行)第四条第三款规定，“本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”而已废止的原条例(1991年施行)第三条第二款，“本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)和被拆除房屋及其附属物的使用人。”据此，现行《条例》所指的被拆迁人仅指房屋所有人，不包括使用人(即承租人)。

既然承租人不是被拆迁人，那么，在拆迁关系中，承租人究竟处于怎样的法律地位?从现行《条例》第十三条第二款、第十五条至第十七条的规定可知，房屋承租人有权与拆迁人订立拆迁补偿安置协议。且当承租人未按期搬迁的，还可能成为拆迁人提起诉讼(或申请仲裁)的被告(或被申请人)一方当事人。既然承租人能够成为拆迁人的被告，那么，当承租人不能与房屋所有人或拆迁人就拆迁补偿安置的事宜达成一致意见以及在拆迁及补偿安置的过程中遭受侵害时，承租人就应当有权以自己的名义申请行政裁决、提起诉讼(或者申请仲裁)。因此，承租人在拆迁法律关系中是有别于被拆迁人的独立的当事人。但是，《条例》的第二十七条是最能体现对原《条例》进行修改的意图，即“明确了被拆迁人为房屋的所有人，重点对房屋所有人进行补偿，兼顾对使用人的安置。正是立法出于这样的考虑，就使得在拆迁关系中，承租人的地位是从属于房屋所有人的，其相应权利的行使也要依赖于房屋所有人。正是由于承租人在拆迁法律关系中地位的模糊，使得侵害承租人合法权益的现象十分普遍。

1，2建议及对策

1，2，1在立法中确定承租人独立的法律地位，明确其享有的权利以及权利救济的途径。并且，在司法实践和具体行政行为的过程中加以落实：

1，2，2规定房屋所有人或者拆迁人有及时告知承租人有关拆迁事项和进度，并且负有协助承租人行使相关权利的义务。

1，2_3作为承租人除了在与房屋所有人订立的租赁合同中详尽彼此的权利义务，尤其对可能涉及的拆迁安置补偿等事项作出约定外，承租人还应当积极参与到拆迁人与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议的过程，积极主张自身的合法权益；