承租人的优先购买权
承租人的优先购买权，是指出租人在租赁合同的有效期限内出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。优先购买权的立法精神和目的就是要赋予承租人在购买承租房屋时的优先性，使出租人和承租人的租赁法律关系不因出租人的出卖行为而受到影响，维护交易秩序的稳定，促进市场经济的发展。出租人出卖租赁房屋，在同等条件下，卖给第三人和卖给承租人，其利益不受任何影响，出租人卖给承租人更有利于保护承租人利益。
根据我国合同法第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”和《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权”。在我国目前的法律法规以及司法解释中对于承租人的优先购买权虽有上述相关的规定，但规定仍过于笼统，随着社会经济的发展，房屋租赁（包括住宅租赁和商业用房租赁）已与现实生活形成了密不可分的整体。因此，笔者认为有必要对该承租人的优先购买权作一些法律上的探讨。
首先，关于优先购买权的权利性质
有人认为基于租赁合同产生的法律关系是一种债权债务关系，因此，有赖于租赁合同而产生的优先购买权是债权的一种形态。但也有学者认为，根据上述定义，优先购买权不是一项债权，其由于具有对出租人所拥有的房屋出卖权的限制权利，因此，其是所有权的一种，是基于物权而产生的一种权利，是典型的物上请求权。笔者倾向于这是物权的一种，这主要是由于从权利分类上来说，承租人的优先购买权是一种形成权。所谓形成权，是指权利人利用法律赋予的权利，以其独立行为使权利发生变动。承租人优先购买权的形成权，即指优先购买权人依自己一方的意思，形成的义务人（出租人）与第三人同等条件为内容的契约，无须义务人的承诺。承租人行使优先购买权后，依法排除了出租人把财产出卖给他人的可能，而在双方之间形成买卖的权利义务关系。凭单方意思表示形成法律关系是形成权最基本的特征。优先购买权人在出售人出售标的物时，如果他愿意，可以在同等条件下必然地成为购买方，而不论出售人是否同意。从能否成为购买方而言，优先购买权人有仅凭单方意思表示而决定的权利。
事实上，承租人行使优先购买权的大量情形都是在出租人擅自出卖租赁房屋后发生的，这种权利的行使往往是带有一定的强迫性，即一旦出租人与第三人达成了购买协议或进行了房屋买卖行为，承租人在法定的期间内就有权要求出租人以同等条件将出租房屋卖给自己。此时，出租人不可以因为承租人主张权利而拒绝将房屋以第三人的合同条件出卖给承租人，也不可以索性拒绝将房屋卖给任何人。只要承租人坚持以第三人的合同条件购买房屋，出租人就必须履行合同义务。
第二，关于第三人的善意取得问题
所谓善意，是指第三人完全不知道其拟购买的财产并非是属于出卖人享有所有权的事实，同时其在法律上也不负应当知道的义务。善意取得的财产一般是法律允许流通的动产。因为动产物权的存在，以占有为其公示方法，以占有之变动为其变更的公示方法，而不动产物权的存在与变更则以登记及登记之变更作为公示方法。因此，动产占有人容易使人相信其即为该动产的权利人，而第三人也有权自占有人处受让该动产；但是，误信不动产占有人为权利人则缺乏法律上的依据。因此，为维护占有之公信力并保护交易安全，善意取得的标的物应为动产，而不包括不动产。优先购买权所涉及的是房屋不动产，房屋所有权的转移，一般也不应适用善意取得制度。
由于出租人和第三人之间转让的是房屋，作为不动产，房屋转让适用登记制度，因此，第三人在购买系争房屋时，其应该要到房产登记部门办理过户登记手续。这里就可能涉及到租赁房屋的租赁登记问题，有人认为，如果租赁合同曾经登记，那么第三人购买出租房屋而未经承租人同意，则显然构成非善意。但如果租赁合同没有进行登记，则有可能构成第三人的善意。笔者认为，租赁合同的登记与否，均不能使第三人的购买行为变成善意，理由如下：首先，从立法上看，承租人优先购买权为法定权，而第三人善意取得在我国法律上尚未确定。我国合同法第230条规定：“出卖人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条没有附加任何条件，直接赋予了承租人优先购买权。我国城市房地产管理法第53条关于“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”的规定，是在形式上是对房屋租赁合同的一种限制，但从实质上看，这里的登记备案制度并非行政审查批准，本质上是起到对房屋租赁的公示作用和国家对房屋租赁监督管理作用，对租赁合同的实质没有任何影响。因此，最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”综上，房屋租赁合同只要双方意思表示真实，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定和社会公共利益，即应认定有效，就应承认承租人优先购买权的法律地位。关于善意取得，我国至今尚没有立法正式确立善意取得制度。
