返租是一种充满风险的商业投资行为，一旦开发商资金链断裂，后果不堪设想。小业主在面对返租诱惑的时候，应该对这一后果有充分的估计。

　　广州新中国大厦烂尾，让负债累累的小业主们彻底认清了“返租回报”的“狰狞面目”。本报对此事作报道后，多位被套牢的小业主找到记者，想通过本报发出呼吁：“希望后来者不要再重蹈覆辙!”

　　迷人的投资杀手

　　想当初，被开发商捧作重要卖点的返租回报，曾被多少小投资者视为致富捷径啊!

　　当年，投资新中国大厦商铺的600多位小业主，绝大部分都相信了开发商的“信用销售”：铺位返租给开发商5年，开发商每年给予12%的租金回报。而5年之后，由于有了前5年的经营基础，铺位回到业主手中后，不管是由业主自己经营还是继续出租，带来的回报都会更大。

　　如同现在的“带租约出售”一样，当年新中国大厦对以“5年返租回报”方式购置商铺的业主，在签署预售契约的同时，还郑重其事地在律师见证下签署了《租赁合约》。

　　一切都似乎无懈可击，既“合法”又在法律“监控”之下，以至于当时有“权威人士”估算：在广州所有物业类型中，新中国大厦这类商铺增值率最高，可达20%，5年增值100%，每年实际投资回报率可达32%，大大高于股票收益，相对于其它地产项目而言，无任何风险。

　　但是投资者们却忽略了最基本的一条：共同约定的条款可以约束交易双方的行为举止，但却不能保证开发商的实力。

　　不幸，新中国大厦向小业主回报了3个月的租金后，便陷入了难以自拔的财务危机之中。

　　羊毛出在羊身

　　一位当年的返租回报炮制者向记者披露，其实返租的“羊毛”全都出在小业主身上。开发商售铺时就已按比例将价格打高三成左右，相当于开发商将提前得到的这笔钱逐年返还给小业主。问题是，开发商考虑的是尽快回笼资金，收到预售款后不是存在银行里生息返租或是投入商场经营，而是不断地进行开发周转，也就是人们常说的三个盖子捂十个锅，万一某个环节发生问题，资金链就会断裂崩溃。

　　“这本身就是一种充满风险的商业投资行为，小业主接受返租的时候，应该对后果有充分的估计，”一位资深律师认为，“不能简单地理解为谁欺骗了

　　谁。”

　　变种五花八门

　　尽管已有很多前车之鉴，而且建设部也已于去年明令禁止返租销售。但是现今广州楼市中各种返租回报的变种——“带租约出售”、“利润分成”、“保底分成”、“预付租金”等等又在粉墨登场，其“应用范围”也从商铺蔓延至酒店、公寓、写字楼等其它类型物业，并且仍然在吸引着不少小投资者的追捧。

　　返租的方式也五花八门。有的是开发商按月或按年计付，承诺定期将租金存入小业主的银行帐户中;有的是在交易时，开发商按返租比例与年限，在楼价中以折扣优惠形式一次性“付”给小业主，也就所谓的“即返”。

　　现在的返租行情一般为7%至8%，期限多为三年。当然也有例外，记者新近发现番禺的一个商业盘，打出的返租广告是“投资10万，月收2000”，年回报率高达24%。

　　圈套这样做成

　　开发商通常的做法是，商铺散卖后，在承诺的返租期内设法引入主力商家开张，开发商收取租金。

　　能够引入商家当然是好事。但是，在商业物业供远大于求的广州，招商并非一厢情愿。万一无人进场，何来租金回报?商场物业建成后难以开张而空置，目前在广州并不鲜见。