群租房邻居不堪其扰，群租客安全无法保障，租金“跳涨”租客很受伤……针对房屋租赁市场的种种乱象，昨天北京市政府公布实施新修改的《北京市房屋租赁管理若干规定》(以下简称“新规”)。新规首次明确，在租赁市场短期内出现租金较大波动等异常变化时，政府可采取临时干预措施。

　　针对去年北京租赁市场曾出现过的中介大肆哄抬租金的情况，新规从稳定租赁市场方面作出了规定，并明确出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金。此外，对于居民关注的群租现象，此前修订草案中拟增加的“租房人均面积不少于10平米”已被删除，并未纳入立法。政府部门解释，出租房屋的最低面积将授权有关部门制定。

　　>>租金

　　政府可临时干预稳定市场

　　新规：本市鼓励、支持出租人和承租人签订长期居住租赁合同，建立稳定的租赁关系。租赁市场在短期内出现租金较大波动等异常变化，市人民政府可以授权市发展改革、市建设(房屋)等行政部门采取必要的临时干预措施，稳定租赁市场。

　　解读：北京中原地产市场研究总监张大伟说，租赁规定中首次提及政府干预措施，而且鼓励签订长期居住租赁合同，这显示了政府调控租赁市场的决心。但房屋租赁市场在出租登记方面一直做得不好，虽然新规里再次强调房屋租赁应进行出租登记，可是并无惩罚内容，因此政府直接的干预措施实施起来非常不易。他预计，政府可能通过提供房源、提供社会租赁房、加大公租房供给等措施来进行调控，但具体用什么手段干预，还值得仔细研究。

　　租期内不得擅涨房租

　　新规：租赁房屋的，出租人和承租人应当依法签订房屋租赁合同。房屋租赁期限内未经承租人同意，出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金。

　　解读：张大伟说，这一规定目的在于保护承租人，但这一条文与合同法是有抵触的。“合同法规定涨租金是可以的，只要你承担违约责任。”张大伟说，目前的租赁合同规定，出现违约需赔付一个月租金，而最近一两年的租金涨幅大于违约金，这是毁约涨租的根源所在。

　　张大伟认为，政府在制定此规定中并没有相应的罚则，新规依然不能避免租期内涨租金。可以认为出租人不得擅自涨租金属于倡导性的条文，对出租人的威慑力度也较小。他建议，增加违约金额可以限制出租方违约。

　　>>群租

　　客厅用途暂未明确

　　新规：出租房屋人均居住面积不得低于本市规定的标准。不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等作为卧室出租供人员居住。

　　解读：新规取消人均租房建筑面积不少于10平米的要求，也未明确人均面积。张大伟说，比如，同样的人均10平米的话，一般两居室的公房都在50平米左右，很多自住家庭都可以视为“群租”;商品房两居则大部分在100平米左右，可以住10个人，失去防止群租的目的。

　　新规还明确，不得将厨卫等非居住房屋出租住人，这是一大亮点，但同样可能造成执行漏洞。比如，新规中没有提到客厅区域，另外，在执行过程中对各种房源如何出租，会不会改房屋结构，会不会修改面积等等，这些详细的规定还要寄希望于其他配套措施的出台。

　　不安全监管可罚10万

　　新规：出租房间达到10间以上或者出租房屋居住人员达到15人以上的，要建立信息登记簿或者登记系统。单位承租房屋作为集体宿舍，应当按照前款规定履行安全管理职责。对于出租人、单位未落实安全管理责任的，新规要求责令改正，并可处1万以上3万以下罚款;造成严重后果的，处3万以上10万以下罚款。

　　解读：张大伟说，这是本次规定中新增加的内容之一。针对15人以上集体租赁，处罚的目的可以促使房东在出租房屋后，建立相应的管理制度，明确专门的管理人员，设置监控、灭火等治安防范、消防设备设施和安全通道。此举将大大降低此类房屋可能出现的隐患。