案例:
2004年,某文化馆为建一综合楼,与某粮食管理所签订一租赁协议,约定某粮食管理所为某文化馆投资2万元,楼房建成后,三间临街的门面房由某粮食管理所使用5年。2005年初,楼房峻工。某文化馆又与张某签订一租赁合同,将该三间房屋又租给张某,将房屋交付张某使用,并办理了登记。某粮食管理所起诉文化馆和张某,请求确认文化馆与张某之间的合同无效,文化馆按租赁协议向某粮食管理所交付房屋。
此案中,在同一租赁物上,先后成立了两个租赁合同,出租人却将租赁物交付给了后成立的租赁合同的承租人。在现实生活中,这样的情况并不鲜见。对此,法院应该支持哪份租赁合同呢?下面,我们对租赁权的性质,也就是承租人对租赁物的权利是债权还是物权,来具体分析,寻找答案。
物权法定,这是一个基本原则。其是指物权的种类和内容均由法律规定,不允许当事人自由创设。只所以这样规定,是因为物权具有直接支配性、排他性和优先性,有极强的效力,不应允许当事人自由创设,并且方便物权公示,确保交易安全。而承租人对租赁物的权利,法律没有明确规定其为物权,并且,我国合同法将其规定在债权债务的法律关系的章节中,很显然,该权利是来源于当事人之间的租赁合同,应属债权之范畴,承租人只有债上请求权。但是,承租人对租赁物的权利,虽是基于债权,却有明显的物权特性。
所谓物权,是指权利人直接支配特定物而享受其利益的权利,其特征包括直接支配性、排他性和优先性。而承租人对租赁物的权利,便有此特征:
一、承租人对租赁物的权利具有直接支配性
承租人可以依照自己的意思,无须他人的意思或行为介入,对租赁物即可行使管领处分的行为,实现其权利。具体表现为承租人对租赁物使用收益的权利,对租赁物的改良权和转租权。我国合同法第217条、225条规定了承租人对租赁物的使用收益,第223条、224条作了有关改良和转租的规定。承租人享有的用益权、改良权和转租权,能够体现承租人对租赁物权利的物权特征。
二、承租人对租赁物的占有具有排他性
承租人依租赁合同的约定占有租赁物,是承租人支配租赁物的前提和基础。占有是对租赁物事实上的管领,占有租赁物也为承租人支配租赁物提供了事实上和法律上的可能。占有一旦存在,就应受到保护。所以出租人已经将租赁物依约转移给承租人占有后,就不得在租赁物上设立以占有为权能的其他权利,这也表明该权利具有排他性。
三、承租人对租赁物的权利具有优先性
1、承租人对租赁物的权利优先于后成立的所有权。我国合同法第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”这即是各国大都采用的“买卖不破租赁”的原则。其是指在租赁合同存续期间,虽然租赁物的所有权发生变动,租赁合同对受让人来说,仍然有效,也就是租赁合同的效力不受影响。这一现象也被法学界称为“债权物权化”。“买卖不破租赁”原则,使承租人与出租人间的法律关系,随着租赁物所有权的移转而转变为承租人与买受人间的法律关系。承租人对租赁物的权利随着租赁物移转而移转,这也证明了承租人对租赁物的权利是对物权;也说明了设立在后的买受人对租赁物的所有权,并不会妨碍承租人对租赁物的权利的实现。即是,承租人对租赁物的权利优先于后成立的所有权。
2、承租人对租赁物的权利优先于后成立的抵押权等他物权
我国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。租赁权的标的物虽然在成立上必须转移占有为其要件,但因法律未规定租赁权为物权,这种转移占有并不能使财产租赁权具有对世的绝对效力,此处也采取了“买卖不破租赁”的原则,使租赁权具有物权化的性质,可以对抗抵押物受人,加强了对承租人的保护。