一、案情实录：

　　位于深圳市福田区某广场202、203、204、205、206原系被告所有。2003年9月1日，原被告签订了一份《转让、租赁合同书》，约定被告将某广场二楼约800平方米的房屋(即某广场202、203、204)租赁给原告使用，租期从2003年9月1日起至2008年8月31日，并将涉案房地产中的一套西餐设备转让给原告。合同签订后，原告开始进行经营。

　　2003年11月19日，在深圳某地产中介公司提供中介服务的情况下，第三人温某委托温某某、被告委托陈某签订了一份《房屋转让合约》，约定被告将某广场202——206一起转让给第三人温某，转让价格549万元。且被告收取第三人温某部分楼款时，并注明“已扣租客押金5万元”。2003年12月8日，被告与第三人温某签订了五份《深圳市房地产买卖合同》，分别约定202、203、204、205、206价款分别为136万余元、116万余元、118万余元、144万余元、39万余元。(?)并于2003年12月16日将上述房地产过户至第三人温某名下，登记价如买卖合同载明之价格。在庭审过程中，原告确认只能按照登记价购买涉案房地产，不愿意按照《房屋转让合约》的价格购买全部房地产。

　　原告以被告侵犯了其优先购买权为由，诉至福田法院，要求确认被告与第三人的买卖合同无效，判决原告对诉争房屋享有优先购买权。

　　二、一审观点：

　　一审法院认为，原被告签订的《转让、租赁合同书》包含有设备买卖和房地产租赁两种合同关系，其中房地产租赁合同关系是本案诉争之标的，该法律关系应为有效。被告在出售涉案房地产前的合理期限内未通知原告，构成违约，但被告与第三人温某的房屋买卖合同并不因此而无效，因为：

　　1、《合同法》第230条规定了房屋承租人的优先购买权，并规定出租人在出卖前的合理期间内应尽通知义务，但没有规定出租人没有履行通知义务情况下承租人的救济权，这并不直接导致最高院《民通意见》第118条后半段的适用，因为最高院《合同法解释(一)》第四条明确规定“确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据”，故须分析法律之本义，明确立法宗旨和意图。在最高院《民通意见》第118条施行达11年后，全国人大在对房屋承租人的救济权进行立法时，没有采纳最高院《民通意见》第118条后半段规定的原因系综合考虑立法基础及社会环境之变迁，认为在尽力缩小合同无效范围、维护合同有效、保障交易安全、维护社会稳定的立法前提下，不适合社会情事发展的需要，故扬弃之，并进而在最高院《合同法解释(一)》第四条中明确规定合同无效的认定依据仅为“全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规”，故最高院《民通意见》第118条后半段规定不能作为认定本案被告与第三人间买卖合同关系无效的法律依据，原告不能援引该法条主张被告与第三人温某间的买卖合同无效。

　　2、第三人温某向被告购买某广场202—206，《房屋转让合约》的签订、交易价格的谈定、房款的借贷、贷款的发放、贷款的归还等均为一起进行，交易系一揽子交易，被告之出售构成捆绑出售，若被告仅出售某广场205、206，则交易条件发生变化，必然影响第三人温某之购买意图，而原告仅表示购买某广场202——204，条件不对等，所以，原告的优先购买权行使的条件尚不具备，原告不能行使优先购买权。

　　3、第三人温某购买的价格为市场价格，第三人已取得上述房地产的所有权，第三人温某在合同的签订、履行过程中主观意识仅为取得涉案房地产的产权，并无损害原告权益之恶意，故即使认为被告的处分行为具有瑕疵，但为维护市场交易秩序、保障交易安全，第三人温某可依据善意取得制度取得涉案房地产的所有权。

　　三、一审判决：

　　1、原被告签订的《转让、租赁合同书》中的房屋租赁合同的部分内容有效;2、驳回原告的诉讼请求。