摘要:本文就上海住房租赁市场的发展现状，对上海住房租赁市场中目前所存在的问题及原因进行了分析、讨论。并在此基础上，作者结合多年来的工作实际和经验，对如何发展上海住房租赁市场提出了若干对策措施。

　　在实际生活中，大部分房屋租赁合同没有办理备案登记手续。因此对于这类租房合同在出现纠纷时，就出现了两种截然不同的解释。一种意见认为，没有办理登记备案的合同，是无效的合同，由此发生的房屋租赁行为是无效的民事行为。另一种观点认为，虽然租赁合同没有备案登记，但是这并不构成合同无效的条件，也不影响租房合同内容上的有效性，租房合同依然有效，只是当事人需要补办有关手续即可。 上述两种观点都有自己的依据，但是从目前规范房屋租赁的法律法规来看，对于房屋租赁市场的管理有一种逐步严格的趋势，虽然《城市房屋租赁管理办法》没有明确规定办理租赁合同备案登记是房屋租赁合同的生效条件，但是为了避免纠纷发生时自己的合法权益得不到保护，还是应当依法办事。在上海最新的地方法规要求必须办理登记手续。

　　一、上海住房租赁市场现状分析

　　近年来，随着房地产业的发展和住房制度改革的深入，上海住房租赁市场得到了迅速发展，不但在房地产三级市场中举足轻重，而且也对房地产一级市场产生了强大的反作用力."要巩固和提高房地产业的支柱产业地位，仅仅靠房地产投资和开发市场是不可持续的，关键是要把二、三级市场发展起来，做大做强，其重点之一,就是要进一步加快房屋租赁市场的发展."这是韩正市长去年在一次房地产工作会议上的讲话精神。在市政府的直接关心和指导下，以及在一系列搞活房地产二、三级市场政策的推动下，上海房屋租赁市场在努力构建新建和存量住宅、销售和租赁以及在廉租住房的租赁体系等方面都取得了较大的进展。

　　廉租住房租赁体系，是按照国务院深化房改目标建立的新的住房制度和住房体系的重要组成部分，是为社会解决低收入家庭住房困难而建立的住房生产、经营和管理的体系，也是运作程序和规则。它与以前的住房解困工作有着较大的区别。在社会主义市场经济条件下，廉租住房租赁体系有其独特的特点，其中供应对象的确定性(低收入家庭)、性质的特殊性(社会保障性)、及供应方式的固定性(配租)是其主要的特点。但是，从目前我国和本市的综合经济实力来看，现有的住房社会保障制度不可能惠及整个中低收入群体。我们必须认真考虑在政府的扶植下，充分发挥政策优势和市场机制作用，积极研究、多层次地解决中低收入家庭住房问题的办法。所以，上海住房租赁市场体系包括廉租住房租赁体系的建立和规范运行，是一项政策性、系统性和操作性都很强的工作。必须立足于上海自身的特点和实际，特别是要依据中低收入家庭的总体情况，确定和制订好廉租住房供应的对象、条件及住房租赁的相关政策和法规，形成一套较为完善的租赁住房资金筹措、房源筹集及优惠措施等方法。

　　据市房地局最近公布的资料显示，目前全市经审核、符合廉租住房条件的家庭已超过10000户，截至4月底已有9300多户的廉租家庭租赁到合适的房源。在政府的扶植下，由有关部门牵头，充分利用存量住宅房源和庞大而活跃的二手房市场，将廉租住房的供应范围逐步扩大到更多的中低收入人群，这无疑给租赁市场的扩容提供了更大的舞台和机遇。市里要求并正在加大租赁市场的规范力度，各项相关举措正在积极调研和制定之中。住房租赁作为房地产市场的一个重要组成部分，作为房地产市场走向多渠道、多形式发展的另一条持续、有效途径，已受到各级政府、房地产开发企业和社会各界的广泛关注。大力发展住房租赁市场包括廉租房市场，是适应房地产市场的有效需求，提高广大人民群众生活居住水平的必然选择。不同的人群可根据不同的情况选择解决自己居住问题的方式，租赁住房无疑是我国大部分居民现阶段解决住房问题的最佳选择。在欧美、日本等国，很多中低收入家庭都是依靠租房来满足居住消费需求的。据有关资料表明，在一些发达的国家，例如美国，家庭租房居住的比例达到了35%，日本达到了38%，德国高达65%，而我国目前只有10%左右。上海目前家庭租房居住的比例达25.6%，北京和广州分别为19.7%和21%。由此可见，中国的房屋租赁业务发展还具有很大的空间和潜力。