房屋承租人破坏承重墙,对相邻业主造成安全隐患。出租人是否应当承担责任?
本判决认为,房屋所有权人有保障相邻业主人身、财产安全,监督承租人合理使用承租的物业,及时制止各种违章行为的法定义务。在承租人违章拆除承重墙时,出租人应采取积极、适当的措施防止危害结果的发生。但因出租人消极的不作为,致使承重墙被拆除,相邻业主的权益受到侵害。应当与承租人承担连带责任。
案例
出租人与破坏承重墙之承租人应负连带责任
【案例要旨】
本案系因侵权而引发的相邻纠纷案件。对于是否认定房屋所有权人与承租人为共同侵权人,以及是否应由二者承担连带责任,存在不同的看法。我们认为,房屋所有权人以不作为的方式,承租人以作为的方式,共同侵害了相邻业主的合法权益,房屋所有权人与承租人为共同侵权人,应承担连带责任。
【案情简介】
原告周某文、徐某伟分别为本市闵行区龙柏一村63号401和402、403室的业主,63号楼为一幢6层住宅楼,1-3楼的所有权人为上海虹某实业公司。1999年9月,虹某公司将龙柏一村63号1至3楼及与之相邻的红松路258号两层裙房租给上海银某贸易有限公司,银某公司承租房屋后,经装修于2000年4月开设上海聚某娱乐有限公司,经营卡拉0K、KTV包房。装修过程中,银某公司和聚某公司拆除了龙柏一村63号1至3层的部分承重墙。由于房屋的承重结构的改动,造成63号4楼的结构变形。对此,周某文、徐某伟多次向虹某公司及相关职能部门反映,均无结果。2002月6月,周某文、徐某伟诉至原审法院,请求判令银某公司、聚某娱乐公司赔偿损失、恢复承重墙,虹某公司承担连带责任。
原审法院审理过程中,委托上海房屋质量检测站进行鉴定,鉴定结论为,拆除部分承重墙体(包括自承重墙)或在墙体开设(扩大)洞口,严重影响房屋整体结构安全和抗震能力,构成重大隐患。一审认为,银某公司、聚某娱乐公司此种行为已构成侵权,理应承担赔偿损失、恢复承重墙之责,虹某公司与银某公司、聚某公司在主观上未有共同的故意,故不构成共同侵权。原告周某文、徐某伟不服一审判决,提起上诉。
【审判结论】
一审判决:
一、上海银某贸易有限公司、上海聚某娱乐有限公司应于判决生效后30日内对徐某伟、董某增所有的上海市闵行区龙柏一村63号402室、403室房屋内受损坏部分按前述的维修建议方案进行修复;逾期不修复的,按维修工程造价预算即402室为4,111.05元,403室为3,932.35元,合计8,043.40元对徐某伟、董某增进行赔偿;
二、上海银某贸易有限公司、上海聚某娱乐有限公司应于判决生效后30日内对上海市闵行区龙柏一村63号l至3楼房屋,恢复至房屋装修前的原有结构状况;
三、驳回徐某伟、董某增其余诉讼请求。银某公司、聚某娱乐公司承担赔偿损失、恢复承重墙的责任,虹某公司不承担连带责任。
二审判决:
一、维持上海市闵行区人民法院(2002)闵民一(民)初字第2513号民事判决第一、二项;
二、撤销上海市闵行区人民法院(2002)闵民一(民)初字第2513号民事判决第三项;
三、上海虹某实业公司对上海银某贸易有限公司、上海聚某娱乐有限公司所负修复上海市闵行区龙柏一村63号402、403室受损部位、赔偿损失及恢复上海市闵行区龙柏一村63号l至3楼房屋原有结构的义务承担连带责任;
四、徐某伟、董某增要求上海银某贸易有限公司、上海聚某娱乐有限公司、任某某、上海虹某实业公司赔偿精神损失的诉讼请求,不予支持;
五、徐某伟、董某增要求任某某修复上海市闵行区龙柏一村63号402、403室受损部位、赔偿损失及恢复上海市闵行区龙柏一村63号l至3楼房屋原有结构的诉讼请求,不予支持。
【评析意见】
本案一、二审在认定案件事实及银某公司、聚某娱乐公司应承担何种法律责任方面并无异议。主要分歧在于,作为房屋所有权人的虹某公司的行为是否属于侵权行为,是否与承租人银某公司、聚某公司构成共同侵权,是否应对银某公司、聚某公司给相邻业主造成的损害承担连带责任。
一、虹某公司的行为属于侵权行为
首先,虹某公司的行为具有违法性。我国民法通则第83条规定,不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采某等方面的相邻关系,给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害、排除妨碍,赔偿损失。虹某公司作为龙柏一村63号1至3楼的所有权人,其与龙柏一村63号401、402、403室的所有权人周某文、徐某伟为相邻业主,双方之间构成相邻关系。虹某公司作为房屋所有权人有保障相邻业主人身、财产安全,监督承租人合理使用承租的物业,及时制止各种违章行为的法定义务。在银某公司、聚某公司违章拆除承重墙时,虹某公司应采取积极、适当的措施防止危害结果的发生。但因虹某公司消极的不作为,致使承重墙被拆除,相邻业主的权益受到侵害。鉴于虹某公司是负有法定义务的责任人,其消极不作为的行为,具有违法性。
其次,虹某公司在主观上具有过错。银某公司、聚某公司拆除承重墙时,相邻业主已经告知虹某公司,希望虹某公司及时制止。虹某公司在明知承重墙被拆除会危及相邻业主人身、财产安全时,采取不作为的方式,放任危害结果的发生,其主观上具有过错。
第三,虹某公司的不作为与损害结果具有因果关系。由于承重墙被拆除,导致相邻业主的财产损失,同时,拆除部分承重墙体(包括自承重墙)或在墙体开设(扩大)洞口,严重影响房屋整体结构安全和抗震能力,构成重大隐患。上述危害结果已为房屋质检部门的鉴定结论所确认。相邻业主的权益受损与承重墙被拆除之间存在因果关系。