前不久，投资者吴先生看中了一处产权式办公楼，开发商承诺提供为期两年的包租，期间的收益率可达到8%左右。在下单前，细心的吴先生特地向从事房产中介的朋友咨询，朋友提醒他，仅以包租收益作为投资决策，是比较危险的。房产投资，尤其是办公楼投资，主要应该参考周边同类房产的平均租金水平。经过一番比较，吴先生放弃了这次投资。

吴先生了解到，短期包租是开发商的一种营销策略，通常开发商会将包租成本打入房价，而包租期结束，业主的租金水平很可能比包租期大大降低。比如，周边楼盘的平均租金如果为每平方米每天1.5元，在销楼盘可能会打出包租1.8元的承诺，租金水平高出20%。其实，该楼盘开发商已经做好了贴补每天0.3元甚至更多的打算。计算一下，两年的包租期大约七百多天，开发商要贴补每平方米200多元，开发商当然不会自己出这200多元。在七、八千元的房价中加上200多元的零头，以高租金包租为幌子，相信投资者也不会太在意的。开发商做的完全是无本的买卖。

包租期满后，投资者会面临怎样的局面呢？最可能出现的情况是租金回落到市场平均租金水平。如果遇到包租期内出租情况不理想，开发商通过低租金吸引租客以带动销售的情况，到期后该楼盘的租金水平可能还会出现低于市场平均水平的情况，这时投资者的投资收益率就会急剧下降。如果投资者的部分资金是贷款的，就很可能出现收益率低于贷款利率的情况，而且此时由于受益率下降，欲转让的单位会同时出现，很可能出现脱手困难和房价下跌的局面。因此，仅以包租期的收益率作出投资的决定是不明智的。