案情简介
2011年，宋某经出租人魏某同意，从原承租人高某处转租到魏某所有的门面房一间，为此支付高某转租费13万元。事后，宋某与魏某补签了壹份房屋租赁合同，约定房屋年租金15万元，用于经营床上用品，租赁期限到2013年7月31日。
合同约定，承租人在不影响房屋结构前提下可以对承租房屋进行装饰，固定物品所有权属出租人，不固定物品所有权属承租人。在房屋租赁期限届满之前，魏某向宋某送达通知书一份，要求签订新的房屋租赁合同，并根据该房屋周边区域租金价格综合考虑，将租金上调至每年30万元，租期三年;若宋某不续签合同或缴纳下一年度租金，则视为原合同到期后终止，宋某应搬出承租房屋。
宋某收到该通知后，双方未能就继续承租问题达成一致。房屋租赁期限届满后，宋某仍占有使用涉案房屋。魏某遂诉至法院，要求判令宋某返还承租房屋并按照年租金标准支付自2013年8月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。
宋某辩称，其于2011年转租该房屋时向原承租人高某支付转租费13万余元，且承租期间两次对房屋进行装修，投入22万余元，造成上述损失的原因是魏某曾同意其在原合同到期后按同地区同类房屋租赁价格继续承租房屋。宋某同意返还房屋，但由于魏某不同意继续出租造成其受损，魏某应赔偿其支付的转租费和房屋装修损失。
一审法院经审理认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物;租赁合同终止后，承租人继续占有使用房屋的，应当支付相应使用费，魏某的主张符合法律规定，应予支持。对于宋某提出的装饰装修损失和房屋转租费，均属独立的诉讼主张而非抗辩意见，法院在本案中不予理涉。综上，一审判决支持了魏某的诉讼主张，判令宋某向魏某返还承租房屋，并按照年租金15万元的标准支付自2013年8月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。
魏某不服一审判决，上诉至苏州中院。二审经审理后判决驳回上诉，维持原判。
法官释法
本案中，双方未能续签房屋租赁合同，根据原租赁合同，双方的房屋租赁关系到2013年7月31日结束。按照合同法第235条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。合同期满后继续占有使用房屋的，违反租赁合同的附属义务，也侵犯了出租人的物权，出租人可以要求占有人赔偿损失。对于出租人来说，最直接的损失就是房屋进入租赁市场后可获得的租金收益。故魏某要求返还房屋并按照原租金标准计算房屋使用费并无不当，应予支持。对于宋某主张的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人请求出租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持，当事人另有约定的除外。而双方在合同中已经明确约定装饰中固定物所有权属于出租人。对于宋某主张的转租费，系支付给案外人高某，与本案双方当事人之间的房屋租赁关系无关。且宋某的两项主张属于独立请求，不能对抗或抵销魏某的主张，故未被法院采纳。
法官提示
对房屋的装饰装修通常是为了满足使用人的需要及审美，在房屋租赁关系中，承租人的装饰装修不一定与出租人的审美和目的一致，可能在返还房屋后，出租人需要重新装修，故在房屋租赁合同中，出租人收回房屋时取得装饰装修物的所有权并不必然获得利益。
基于上述考虑，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，除当事人另有约定外，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。目前，合同中约定履行其届满后出租人无偿取得装饰装修物已成为行业惯例。
所以，承租人如果需要对租赁房屋进行装饰装修，首先应当获得出租人的同意，而且应当本着诚实信用的原则，确定与其租赁期限相适应的装饰装修费用，将该费用作为其租赁房屋的投资成本在租赁期间内摊销完毕，将自己的损失降到最低。如果房屋租赁双方对于装饰装修问题另有约定，应当在租赁合同中予以明确，以减少纠纷的产生。
