私自转租吃差价也违法 便宜好房租给你转租不易

　　以650元的价格把自己的房子租给熟人李某，虽然亏了点，但是大家都那么熟了，张先生觉得亏这点小钱也没有什么。可是没想到今年7月，当张先生来到租给熟人李某的房子看看情况时，才发现自己的房子已被李某以每个月1100元的租金转租给了另外一个外地人!受到感情和利益双重损失的张先生只好向法律求助……

　　案情回放：便宜好房租给你 你却转租来赚钱

　　2004年12月，家住成都某小区的张先生将其位于双楠某小区的一套面积为48平方米的电梯小户型公寓出租给李先生居祝由于李先生是张先生的熟人，因此张先生将该公寓以每月650元的租金租给了李先生(实际上，按市场价，张先生的这套小户型租金可以达到每月800元至1000元)。双方签订了房屋租赁合同，并办理了相关手续。从此以后，李先生严格按照合同约定交纳租金。今年7月，张先生到其出租房了解李先生租住的情况，意外发现居住在出租房的并非李先生，而是一位广东人。经过了解，原来李先生将其房屋又转租给了这位广东人，并且租金为每月1100元，赚取其中450元的差价。得知情况之后张先生非常气愤，认为李先生隐瞒不说，利用其房屋赚钱，不仅损害了他的利益，更伤害了他的感情，遂想解除合同。但双方在签订合同时并未约定不能转租，张先生感到困惑，不知能否解除合同，得到何种赔偿，遂向律师咨询如何解决。

　　法律说法：擅自转租 未入合同也违法

　　近年来，房屋出租后，再被承租人转租的纠纷屡见不鲜。有些出租人也在房屋租赁合同中明确约定不能转租，但是对于出租人擅自转租后应该如何取得赔偿，却并不了解。根据上述案情，虽然张先生与李先生并未在房屋租赁合同中约定不能转租，但是根据《合同法》第224条第二款规定“出租人未经承租人同意转租的，出租人可以解除合同”。因此，虽然该房屋租赁合同中并未约定不能转租，但是根据合同法的规定，李先生的行为属于擅自转租的行为，张先生可以解除合同。那么在张先生解除合同后应该如何取得赔偿呢?当张先生与李先生之间的租赁合同解除后，李先生与广东人之间的租赁合同同样应该终止，李先生应该对广东人负违约责任。同时，李先生赚取的租金差价，应当作为不得当利润返还给张先生。

　　由于张先生和李先生并未在合同中约定不能转租，如果张先生同意李先生转租，那么如果双方无特别约定(比如增加租金)，李先生可以转租，并赚取租金的差价。在此种情况下，张先生与广东人之间并不存在合同关系。因此，如果发生广东人违反租赁合同的情形，也只能由李先生主张违约责任。

　　承租人转租提前约定好

　　在实际生活中，很多市民往往利用租赁方式进行小户型投资。因此，提醒大家在签订房屋租赁合同时，应当认真考虑是否愿意承租人再次转租。假如同意承租人转租，应该在房屋租赁合同中约定收取一定比例的转租金或不收取转租金。假如不同意承租人转租，则应该在租赁合同中，明确约定不得转租。一旦约定承租人不得转租，如果承租人擅自转租的话，出租人则可以要求承租人返还转租金，并且对次承租人不承担任何责任。如果承租人不愿意返还，这个时候出租人则可以拿起法律武器捍卫自己的合法权益。

　　合同处方

　　病症一：房屋租赁合同中“乙方承租甲方的房屋，如果出现房屋漏水、水管堵塞、墙壁外层脱落等情况，由乙方自行维修，费用自付。”

　　诊断意见：该条款与《合同法》第221条关于出租人的维修义务是相违背的，损害了承租人的利益。根据《合同法》的规定，如果出租人不尽维修义务，承租人可以自行维修，但是维修产生的费用应由出租人负担;如果承租人不负担的，承租人可以在交纳的租金中进行抵消。

　　病症二：房屋租赁合同中约定“乙方承租甲方的房屋，不得整体转租和改变用途。”

　　诊断意见?押该条款经常出现在商务楼出租中。该条款中“整体转租”不明确，会产生歧义。一种理解是“整体转租”是指在时间上的一并转租，即在同一时间一次性地将该房屋出租出去;另一种理解“整体转租”是指转租的房屋作为一个整体，所有承租的房屋进行转租。如果是第一种理解，那么就可能导致承租人分别分次地将房屋转租出去，而规避了“不得整体转租”的合同约定，对出租人是极为不利的。因此，对该条文应该明确转租是指所有出租的房屋都不得转租。在现实生活中，往往有很多合同条文都是因为有多种理解而产生了纠纷。所以，在签订合同时，应当尽量避免有歧义的约定出现。