小区道路或绿地上新增的停车位，该归谁所有，物业公司有权收费吗？家中被盗，物业公司该承担多大责任？《物权法》实施两年多来，涉及的一些热点问题，法官怎么看？

　　10月10日，郑州市中级人民法院组织各基层法院部分民事审判法官、高校教授和郑州市房管局代表，就审判实践中的一些疑难问题进行了沟通。

　　案例1

　　道路或绿地上新设的停车位

　　物业公司有权收费吗

　　王先生下班开车回家，总找不到一个合适的停车位。在小区的绿地上，虽然有的车位空闲，但上面都有一把大大的“V”形锁立在那里。

　　王先生说，这些车位是小区物业公司新增的，全部出租给了个人，每年600多元钱。他想知道，这些车位物业公司有权收费吗？收的费用该归谁？

　　- 法官点评

　　新增停车位归全体业主共有

　　收益也应用于全体业主

　　郑州市中级人民法院民一庭法官闫明说，小区内的停车位分为两种，一种是规划内的，比如地下停车库；一种是规划外的新增车位，如王先生所说的在绿地上、道路上以及小区人防工程改造新增的停车位。

　　依据《物权法》第74条第2款规定，规划内的停车位，在开发商审批建房时，就已经审批归开发商所有，如果业主通过合同取得，就归业主所有。

　　小区内新增的停车位归谁所有？闫明认为，依据《物权法》第74条第3款规定，王先生所言由绿地、道路、人防工程改造而成的停车位，应归全体业主共有。物业公司作为委托管理方，可以将之出租，但收益应归全体业主共有。

　　案例2 小区停车位能卖给业主以外的人吗

　　郑州绿洲书苑小区位于郑州市棉纺东路，内有业主约220户。

　　绿洲业委会主任林海洲说，2005年，大多数业主入住，小区内停车难问题凸显。但就在那一年，小区内仅有的一个地下车库被人封堵，使得小区停车状况混乱不堪。时隔不久，2900平方米的地下车库竟变成了一个图书市场。

　　地下车库能整体转让给外人？今年3月17日，郑州绿洲书苑业委会与郑州市房管局对簿公堂。开发商、买主等，均作为有利害关系的第三人列席法庭。

　　- 专家点评

　　小区停车位应先满足业主需求

　　不能卖给“外人”

　　郑州市中原区一名法官认为，小区内的停车位可以有条件“卖”给“外人”。条件有三，即必须满足业主需要后仍有剩余；不能出售，只能出租；不得影响小区正常的物业管理。

　　她依据的是我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的小区停车位(库)应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的小区停车位(库)的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

　　但河南政法管理干部学院教授张义华认为，小区停车位应先满足业主需求，不能卖给“外人”。因为从现实情况来看，小区内的停车位是不能满足业主需求的。以郑州市为例，郑州市汽车年增长率为20%，但车位增长率每年不足4%。

　　他担心，若开发商故意加价，使业主不能承受高昂的停车费用，之后再卖给“外人”。

　　案例3 小区内“私房”能改成商业用房吗

　　郑州金水区的郭先生家住2楼，一楼的邻居将房子改成了门面房，出租经营歌厅。郭先生说，每到深夜他们一家打算休息时，一楼仍然回荡着刺耳的音乐声。他几次与一楼邻居协商，但问题没能解决。一怒之下，郭先生将邻居告了。

　　- 法官点评

　　“私房”改商用房 须经整栋楼业主同意

　　郑州市金水区人民法院民一庭庭长李春强说，我国《物权法》第77条明确规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

　　在实践操作中，对此多实行“一票否决”制，即只要有一名有利害关系的业主不同意，就不能更改成商用房。

　　但郑大法学院副教授郭德香则认为，实行“一票否决”制，不利于经济的发展，法官遇到此类案件时，应本着“利民”的原则进行审判。比如，将私房改成一家便利店，不仅不会扰民，还会方便市民生活。

　　案例4

　　小区内遭到侵害

　　物业公司该担多大责任

　　今年9月22日上午，21世纪社区灭门惨案开庭二审。小区的物业公司也是被告，受害方认为，物业公司没能尽到管理职责，应当赔偿损失。

　　- 法官点评

　　物业公司若没尽到责任

　　应在必要限度内承担责任

　　郑州市中级人民法院民一庭法官张林利认为，物业服务合同是一种有偿合同。如果物业公司没能尽到相应的管理义务，或者保安脱离岗位，基于合同关系，物业公司应承担相应责任。若物业公司认为自己尽到了责任，应当举出证据。

　　但张林利同时认为，物业公司收费不高，不应承担过重的责任。责任过重不利于物业行业发展。

　　调 查

　　小区公共道路上新增的停车位归谁所有？

　　A 开发商 B 全体业主 C 物业公司

　　小区停车位可否卖给外人(业主以外的人)？

　　A 可以 B 不可以

　　小区内的房子可否改成商用？

　　A 可以 B 不可以 C 不好说，应视情况而定

　　“私房”改商用房应否实行一票否决制？

　　A 应该 B 不应该

　　业主在小区内遭到意外侵害(比如被盗或被伤害)，物业公司该承担责任吗？

　　A 应该 B 不应该

　　如果该担责，应承担多大的责任？

　　A 主要责任 B 次要责任 C 不承担责任

　　D 全部责任