法眼财经

　　“交房惯例”在扬州首遭质疑

　　消费者到商场购买商品，商场自然会把商品交到消费者手上；消费者到菜场购买青菜萝卜，卖菜的会把青菜萝卜交到消费者手上，这都是天经地义的事情。同样，消费者到开发商处购买商品房，开发商理所当然的也应该将商品房交到消费者手上。但是，目前许多开发商并非如此，他们不是直接将商品房交付给消费者，而是让消费者到物业公司去办理交房手续，消费者不服，但又奈何不了。开发商的这种做法有没有法律依据？是否违反约定？最近，宝应的徐先生与开发商叫起板来。

　　未按约定交房 消费者叫板开发商

　　2007年5月，宝应徐先生与当地开发商签约订购一套商品房。双方在合同中明确约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第8条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”今年1月8日，徐先生如约来办理交接手续，然而令徐先生始料不及的是开发商竟然给徐先生一纸函，让他到物业公司办理交房等相关手续。徐先生诧异道：“本人是在你开发商这儿交钱购房的，你开发商理所当然的应按合同规定直接将所购的商品房交给我，怎么能让我找物业公司办理交房手续呢？”开发商解释说这是他们的规定，该物业公司是他们委托的交房代理人。徐先生当场反驳道：“你们委托是你们的事，当初我们签订合同时只字未提到物业，更没有约定到物业办理交房手续，现在你们没有征得我的同意，单方面委托物业代理交房，本人不能接受。”徐先生还补充说：“我是向你开发商购买的房子，也是同你开发商签订的购房合同，在房子交付之前以及交付时，有关房子的任何问题，都应该直接找你开发商。至于你和物业之间的委托代理是另外一层独立关系，不能跟我的混为一谈。退一步说，假如从物业公司领了房，万一房子交接时或交接后出现问题，该找你开发商还是找物业呢？”为此，徐先生强烈要求直接与开发商办理交房手续，开发商则以行业惯例为由婉言拒绝。

　　此后，徐先生一直耐心等待，希望开发商能“回心转意”，但近一年下来，开发商一直无动于衷。前几天，万般无奈的徐先生来到了宝应县消费者协会投诉该房地产开发商，要求开发商承担由此产生的逾期交房的责任。

　　律师说法：开发商违反约定应承担责任

　　目前，宝应县消费者协会已受理该投诉。据了解，类似现象在房产市场中普遍存在，开发商交房时通常把商品房的钥匙交给物业管理公司，让购房人从物业管理公司领取房屋钥匙，而物业管理公司往往把购房人是否交纳物业管理费作为领取房屋钥匙的前提，由此也产生了许多疑问，一些业主认为开发商的做法无疑为物业公司乱收费提供了方便之门，另外这种行为还模糊了开发商与物业公司应承担的责任。徐先生就是基于这样的担心而不愿到物业办理交房手续。那么，徐先生要求开发商直接交房是否合理？开发商委托物业交房违不违约？

　　宝应县国法律师事务所朱锦华律师对此情况作出了解释：《商品房销售管理办法》第30条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。就是出卖人将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人，这样才是履行了卖出方的合同义务。而本案中开发商交房时没有将钥匙交给徐先生，却让徐先生找物业办理交接手续，违反上述规定。《合同法》第3条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”开发商不顾消费者的意愿，单方面决定让其到物业领房应属无效行为，交付房屋的一方主体也因此发生了改变，违反了合同原先的约定。因此，作为购房者的徐先生可以依据合同的约定要求开发商承担违约责任。据悉，这是宝应县也是扬州市首例消费者投诉开发商绕道物业交房的投诉。