物业管理费用的收取标准

　　物业管理费用是对小区设备，公用设施，绿化等项目进行日常维护所收取的费用。那么，物业管理费的收取标准是什么?物业管理费的收取主要应该遵循的原则以及物业管理费用的定义标准如何。

　　什么是物业管理收费

　　物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

物业管理费专题

　　物业管理收费原则

　　物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。具体来说，物业管理收费应坚持六个原则：(1)
“等价交换”原则。收费价格的高低由所提供服务的价值大小决定。(2)“谁受益、谁出钱”的原则。(3)“差别”原则。根据物业使用人的收入水平不同，采用不同的服务方式和收费标准。(4)“优质优价”原则。根据物业管理公司提供的服务质量、服务水平的不同，采用不同的收费标准。(5)“取之于民，用之于民”的原则。有两方面的含义：一是从住户收取的费用，要用在住户身上，不得挪作他用;二是不得牟取高额利润。(6)“公开”原则。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

　　小贴士：

　　物业管理单位应当定期(一般为6个月)向住户公布收费的收入和支出账目、物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受业主管理委员会或物业产权人，使用人的监督。

　　物业管理收费模式

　　目前，物业管理的收费模式一般可以分为三种类型：

　　第一类是属于政府定价、政府指导价的物业管理收费标准。这种标准由价格主管部门与物业管理行业主管部门在调查核实各物业管理企业的费用基础上，取得物业管理的社会平均费用。

　　为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁，公用设施的维修保养、保安、绿化等具有公共性质的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，一般在不同城市有统一标准。

　　第二类是已成立业主委员会的物业管理小区，由业主大会授权，业主委员会通过组织招标投标的方式选聘物业管理企业，参照政府有关部门发布的物业管理收费指导标准，通过物业管理合同确定物业管理收费标准及物业管理的服务质量标准，不再属于政府定价的范畴，且需将收费项目和收费标准报当地物价部门备案。

　　第三类是规定房地产开发商在出售房屋楼宇时，必须在房地产买卖合同中确定具体的物业管理企业、物业管理收费标准、物业管理服务内容和服务质量。

　　小贴士：具体的物业管理费用收取过程比较复杂，需要看购买物业的类型和特征，具体问题具体分析。如现存的特约服务，即物业管理单位为居住小区内的产权人和使用人提供的非标准化的服务，如接送小孩、小区开设的专车、为住户打扫室内卫生等服务。

　　物业管理费如何定价?

　　物业管理费得收取标准定义

　　物业管理费应根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。为物价产权人，使用人提供的公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等有公共性的服务以及代收缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或者政府指导价。实行政府定价或者政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。凡属于物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者除外，服务收费实行经营者定价。

　　业主能否参与物业管理费收费标准的制定?

　　物价部门实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定;实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准;实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业单位与小区管理委员会或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

　　在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会(业主管理委员会)或产权人代表、使用人代表意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用的基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化及时进行调整。

　　物业管理费主要由一下部分构成：

　　1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

　　2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费;

　　3、绿化管理费;

　　4、清洁卫生费;

　　5、保安费;

　　6、办公费;

　　7、物业管理单位固定资产折旧费;

　　8 、法定税费。

　　物业管理费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。经物价部门核定或由物业管理单位与小区管理委员会或物业费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中铭文约定。

　　物业管理费是否应当明码标价?

　　物业管理费必须实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期(一般为6个月)向业主公布收费的收入和支出账目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

　　物业管理费用的收取方法

　　1公司财务部负责编《编物业管理收费标准一览表》，由财务部经理审核后报公司总经理批准执行。

　　2管理处收款员负责按《应收用户费用汇总清单》计算出各顾客每月的应缴费用，并打印《收费通知单》。

　　3综合管理部负责组织于每月5日前向顾客发放《收费通知单》，由收款员收取相关费用并开具票据。

　　4对于逾期不交费或银行帐户金额不足的顾客，管理处收款员应把未交金额填写《收费明细表(欠收)》表上，并发放《催款通知书》。

　　有偿维修服务费的收取

　　1公司财务部负责根据市场情况及各住宅小区(大厦)实际编制有偿维修服务收费标准，由公司财务部经理审核后报总经理批准执行。

　　2采用银行托收的，由维修人员提供维修顾客服务后，没有异议，在《维修申请单》上验收签字，确认并注明付款方式后，管理处收款员负责于每月18日前编制托收清单报送银行，及时核对收款情况开具票据。

　　3采用非银行托收的，管理处收款员根据《维修申请单》所列金额向顾客收取维修费用并开具票据所收款项应及时交会计入帐。

　　对于逾期不变或银行帐户金额不足的顾客，管理处收款员应及时发放《催款通知书》，并跟踪催收。

　　财务部每月与管理处收款员对物业管理费用收入帐目进行核对，并负责编制管理处财务收支季度报表，交管理处综合管理部向顾客公布。

　　发现错收款项时，收款员应及时向顾客说明情况，并协商处理。

　　支持性文件和记录

　　1《物业管理收费标准》

　　2《应收用户费用汇总清单》

　　3《收费通知单》

　　4《收费明细表(欠收)》

　　5《催款通知书》

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