殷行社区房屋总面积527万平方米，其中售后产权房屋面积350万平方米，现有36家物业公司。几年来，殷行社区物业管理以“满意物业”创建为抓手，积极探索运作机制，不断完善党建联建网络，取得一定成效，有7家物业单位被评为“满意物业”，4个小区被评为部优秀小区，20个小区被评为市优秀小区。但在管理中也出现不少新情况和新矛盾，特别是售后公房的物业管理矛盾尤为突出，需要引起思考并采取相应对策。

　　一、基本做法

　　针对殷行社区物业面积总量大、物业单位多、售后房比例高的特点，街道办事处与殷行房地办从组织上完善网络，从机制上勇于探索，初步摸索出一套适合殷行社区特点的物业管理办法。

　　1、探索工作机制。

　　几年来，殷行街道抓住社区建设管理试点机遇，勇于探索物业管理工作机制，不断完善物业管理网络。一是搭建共商物业管理平台。1995年下半年，殷行街道被列为市“两级政府、三级管理”试点，在试点中率先成立城区管理委员会，把所有物业单位都吸纳为城区管理委员会成员，并分别签订《城区管理目标责任书》，从组织上加强对物业管理的指导和监督。二是建立物业管理党建联建网络。1999年，殷行街道被列为市、区社区党建试点，街道以此为契机，结合本街道面积大、地域广的特点，把47个居委会划分为9个新村片，并分别成立新村片党委，开展“联片抓党建，党建促共建”活动，初步形成了物业管理党建联建的组织网络。三是加强小区物业指导督查。在区委、区政府的直接关心指导下，街道专门成立物业管理科(与市政管理科合署办公)，并落实党工委委员、武装部部长协助办事处分管领导负责小区物业管理。街道还成立业主委员会主任联谊会，加强对业委会的指导。

　　2、理顺工作关系。

　　殷行街道积极配合房地办，理顺居民小区物业管理工作的关系。一是理顺物业之间的关系。由于历史原因，殷行社区居民小区“多家管理”现象较为突出，即一个居民小区由多家物业单位管理，有的物业单位仅管一、二幢居民楼房。街道配合房地办把多家管理并为一家管理，特别是把产权少、资质差的物业小单位划给资质优良的物业公司。同时，街道搭建物业单位相互交流、良性竞争的平台，促进小区的物业管理。二是理顺街道与物业的关系。根据政府职能的转变和市住宅物业管理有关规定，把原由街道负责管理的保洁、保安以及车棚管理全部移交给物业单位管理，街道不与物业单位争益，通过党建联建的平台，共商物业管理的薄弱环节，共解群众反映的突出问题。三是理顺物业公司与居委会的关系。在整个小区管理中，居委会和物业单位是合作伙伴关系，谁也离不开谁。通过每月的居委会、物业单位、机关联络员和社区民警“四方会议”制度，促进双方的沟通协作。物业单位依靠居委会与居民有着天然联系的优势，做好居民的宣传解释和治安、卫生等收费工作。居委会依靠物业单位的人力、物力，推进文明小区的创建。

　　3、注重工作实效。

　　在开展“满意物业”创建活动中，殷行街道抓住物业管理中的热点、难点问题加以突破，注重工作实效。一是解决难点。组建业委会特别是选举怎么样的人当业委会主任，直接关系到广大业主的利益。殷行街道会同房地办，依靠新村片党委和居民区党组织，认真把好业委会人选关和选举关。对选出的业委会委员加强培训和指导，增强法律意识，提高业务水平。二是聚焦热点。根据居民不同时期反映的不同热点问题，充分发挥行政组织党组、各新村片党委和城区管理委员会的作用，认真加以解决。如结合每年夏季开展的社会治安百日竞赛活动，由街道党政领导带领新村片党委书记、机关联络员和派出所、房地办、物业单位等负责人到居民小区召开现场办公会，集中解决居民反映的突出问题。三是凸现重点。针对一批售后公房房型陈旧、设施老化等问题，殷行街道结合区府、街道的重点工作和实事项目，以群众看得见、摸得着的旧小区综合整治、旧住房成套改造等“民心工程”来改善居民的居住环境。几年来，已先后完成开鲁新村、市光二村等居民小区综合整治，去年又对殷行一村、二村共58幢居民楼进行“平改坡”，使建造于上世纪70年代、80年代初的老新村面貌焕然一新。