一、物业与物业管理

　　“物业”一词由英语“ Estate ”或Property ”引译而来的，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等。从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。它可以是一个建筑群，如住宅小区、工业小区，也可以是单体建筑，如独栋高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等;同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。

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　　社会化、专业化、企业化、经营化是物业管理的 4 个基本特征。 1981 年 3 月 10 日，深圳市物业管理公司正式成立，这是我国内地物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。随后从南北，从沿海到内地，众多物业管理公司像雨后春笋般涌现。 1996 年 2 月，国家计委、建设部联合颁布了 《 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 》 ，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前迈出了一大步。 2003 年 9 月 1 日施行的 《 物业管理条例 》 ，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。

　　二、物业服务费的来源

　　国家发改委、建设部 《 物业服务收费管理办法 》 指出，物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。

　　物业服务费是物业管理得以进行和实现的资金保证 , 是提高物业管理水平，搞好综合服务的重要基础条件，对物业管理企业和广大住户来说又是一个非常明显的问题，是关系到物业管理能否维持下去并持续发展的关键。

　　物业服务费是物业管理的“价格” , 是人们享受物业管理所带来的好处的付出。但因不同的物业、业主和管理单位 , 这一价格是不同的。尤其是作为新兴行业 , 其价格的制定不能完全依靠市场 , 必须由政府有效地控制与规范 , 以保证行业健康、有序的发展。

　　物业服务费的来源主要包括以下两个方面：

　　一是物业管理企业定期向业主收取一定数量的物业服务费。

　　二是一业为主，多种经营。在征得业主大会同意后，利用小区的资源开展多种经营，弥补物业费用的不足。

　　三、物业服务费的构成与测算

　　物业服务费可采取包干制和酬金制两种方式。

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费，盈余或亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务方式。政府定价或政府指导价是典型的包干制的收费办法。实行物业服务费包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业计费方式。实行物业服务费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

　　(一)物业服务成本或者物业服务支出的构成一般包括 :

　　1 、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。

　　2 、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

　　3 、物业管理区域内绿化养护费用。

　　4 、物业管理区域内清洁卫生费用。

　　5 、物业管理区域内秩序维护费用。

　　6 、办公费用。

　　7 、物业管理企业固定资产折旧。