物业服务市场，虽然同样是由市场机制支撑着的市场，但与一般的市场相比有其特殊性。物业服务市场，是否需要政府介入、政府如何介入，对政府介入此类市场的行为如何规制，显然也是政府在市场经济体制中地位和作用的一种具体体现。今年 7 月 5 日，北京市发展和改革委员会、市建设委员会就拟定的 《 北京市物业服务收费管理办法 》 和 《 北京市物业服务收费政府指导价收费标准 》 进行听证，再一次吸引了社会的关注，并使政府在物业服务市场中的地位和作用问题进一步突现出来。　　

一、物业收费所体现的是物业公司与业主之间的关系

物业收费，是物业公司依照其与业主（含通过业主大会或业主委员会的形式，下同）之间的服务合同，在履行小区物业服务义务的同时收取价金的行为。因此，物业收费体现的是物业公司与业主之间的关系。如果交易双方的信息非常充分、对等，如果交易双方的经济实力、市场地位、交易风险非常对等、匀称，如果交易双方都享有充分的平等交易权、交易选择权，如果同一小区内部的业主之间的信息渠道畅通、观点分歧不大或者协调容易，物业收费所体现的关系，就仅仅是私主体与私主体之间的普通民事关系。明确物业收费所体现的是物业公司与业主之间的关系，是理清相关关系的基本前提。假设这一系列“如果”是现实状态，物业收费就如同集贸市场中买方向卖方支付蔬菜价款、街头理发店里顾客向理发店（或理发师）支付理发服务费一样简单。收取蔬菜、理发服务价款，几乎不需要政府介入，这已是共识。问题在于，物业收费是不是这样简单，物业收费行为是否并不需要政府介入？

二、物业服务市场属于需要政府介入的特殊市场之一

物业收费凝结着物业服务市场中的各类关系。在物业收费标准、收费方式等方面普遍存在着的物业公司与业主之间的争议或纠纷，也表明上述一系列“如果”仅仅是或大多数是假设。物业服务市场之特殊性，是物业服务的公共性、整体性与业主享受服务的个体性、个别性之间不易协调的矛盾，是物业服务市场特殊性的集中体现。

物业服务以公共服务为主，服务的公共性和享有的个体性决定了围绕物业收费行为的一系列矛盾。在一个小区内，物业服务的内容主要是小区内的公共服务，即提供“公共物品”（ public goods ），如小区内公共环境保洁、绿化交通水电气暖的提供与设施维护、公共安全的一般保障等等；服务的主体一般是一家物业公司；服务的对象则是小区内数十到数千个业主；服务的设施大多具有网络的特点。作如是观，似乎一方是物业公司，另一方是业主整体。问题是，物业服务又是由业主个体享受、个别消费，物业公司是与每一个业主之间订立的合同，物业服务最终是由每一个业主分别“埋单”。公共服务、个别服务各有其特点，但在物业服务中，二者结合在一起，各自的利弊和结合而生的矛盾也就更集中、更突出了。

比如，公共服务又辅之以网络化设施，往往使服务者具有独占地位，即垄断；纯粹的个别服务，很少具有垄断地位。物业公司尽管可以被业主们选择，但物业服务在小区内的独占地位却不大可能被改变。一旦独占，所有基于独占而生的弊端不可避免地显现出来，如独家交易、限制交易、拒绝交易、业主或业主委员会被“挟持” (capture) 等。

再比如，公共服务往往是共有公益，对其享受往往不具有排他性；纯粹的个别服务，很少不具有排他性。这样，享有而不付费、多享有而少付费等基于人的本性的“搭便车”现象便在所难免。更何况，业主对小区公共服务的享有，事实上并非是匀质的、均等的。

还比如，虽然每一个业主都有其对物业服务的需求、都可以基于其是最终付费享有意思表示权，但小区的公共服务最终只能是按一套方案实施。这样多数决定制必然带来持少数意见的业主的意思表示形同虚无，使其利益被“多数人侵犯”。

上述由于小区物业服务的公共性、整体性和接受服务的个体性、个别性所带来的一系列现象，凝结在物业收费行为中，便有多方面的表现。突出的外在表现之一就是服务成本的计量和分摊非常困难。无论提供小区内的公共服务还是个别服务，都会发生成本，成立物业公司的出资人还需要利润，这都需要由接受服务的业主支付。物业公司所提供的公共服务中，对均摊异议相对较小的是公共照明、公共保洁、公共安全与秩序、公共景观、公共路、水、电、气、暖服务的提供与设施维护。异议较大的则是电梯服务、高层住宅水泵提水服务等。在普通高层住宅小区中，异议较大的部分往往占物业单位面积月均成本或费用的一半左右，异议者也集中在低楼层业主和高楼层业主之间。享受公共服务不均等是客观存在的，但如何将这种不均等的享受科学、合理地量化到每一位业主，并实现实质上的对价给付，则至为困难。这样，在公共服务分摊变量的选取（如业主面积、常住人数等）、权重的测算、计算公式的确定等方面，要在一个小区达成完全一致几乎不可能。要实行多数决定制，又必然出现处于少数方的业主利益被侵犯，少数方业或会被动接受，也会主动对抗。

在业主之间、业主与业主大会（或业主委员会）、业主与物业公司之间出现矛盾后，矛盾的协调解决常常无法完全在当事人之间完成。在一对一的交易中，作为博弈结果的成交或不成交、原价成交还是新价成交，都是双方可以接受的。在围绕核心问题 —— 物业收费这种一对多或多对一的博弈中，所有业主个人、业主委员会或业主大会事实上并无法胜任协调人之职，作为交易双方的业主和物业公司更难胜任协调人。物业公司可以被更换，但小区物业服务不可以被取消。小区内物业服务被取消，或者业主付费终止，都会带来局部的社会危害。这样，当矛盾难以在当事人之间协调，小区物业服务又不可以被取消，寻求第三方居中协调便成为必然和必要。按照我国现行的体制和传统，能够和事实上居中协调的只能是政府有关部门（如物价、建设、工商、质检、环卫、环保、公安等）、法院、消费者协会和物业管理协会等机构与组织。