[内容提要] 物业管理如采用酬金制，则结余的物业费属全体业主所有;如采用包干制，则物业费的盈余亏损均由物业公司承担。物业公司如不适当履行义务，应视情减少物业费并对滞纳金不支持。物业合同解除后原物业公司拒不退出的，对其继续提供的服务应采就低原则确定劳务费
[内容提要] 物业管理如采用酬金制，则结余的物业费属全体业主所有;如采用包干制，则物业费的盈余亏损均由物业公司承担。物业公司如不适当履行义务，应视情减少物业费并对滞纳金不支持。物业合同解除后原物业公司拒不退出的，对其继续提供的服务应采就低原则确定劳务费。
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当前，物业管理纠纷案件呈逐年上升的态势，且审判实践中的一些难点问题司法尺度尚不统一。现笔者就实践中有关物业管理纠纷的三个存有分歧的问题作一探讨。
一、物业公司服务包干制与酬金制的问题
由于多数物业公司在提供服务时采取的收费模式是包干制，导致审判实践中形成一种惯性思维，即按照包干制界定双方的权利、义务，忽略了包干制与酬金制的区别。以下列案件为例：
某业主委员会与某物业公司在物业服务合同中约定，物业管理费的支付采取酬金制。2006年6月，业主委员会作出决议并在小区内张贴，其主要内容为：经业主大会及业主委员会一致同意，决定以2005年物业管理费结余款支付2006年7-9月的物业管理费。物业公司认为该结余应归公司所有，不同意业主大会的决定，业主仍应支付物业管理费，遂致讼。
该案中一审判决支持了物业公司的诉讼请求，二审就业主是否仍应支付物业管理费有两种不同的观点，一种观点认为，结余的物业管理费应归全体业主共同所有，业主委员会和业主大会有权予以处分，原审判决错误，应予改判;第二种观点认为结余的物业管理费应归物业公司所有，业主仍应支付物业管理费。笔者赞同第一种观点。就结余的物业管理费归属作出判断，必须先明确酬金制与包干制的异同。所谓酬金制，就是物业公司按照业主大会或者业主委员会批准的服务标准和预算对小区实施物业管理。物业公司向业主收取的物业管理服务费分成两个部分：物业服务支出和物业服务公司的报酬。物业服务公司的报酬按照物业服务成本的一定比例提取或固定为一定的额度，这是实行酬金制的核心。而物业服务资金属于代管性质，其所有权归全体业主所有,预算的钱没有花完，剩下的应属业主所有;如果预算不足，经过业主同意可以修改预算，还是由业主支付。既然物业服务资金的所有权归业主所有，业主就有权通过业主大会和业主委员会决定剩余款项的用途。所以，在上述案件中业主大会和业主委员会关于以结余款项充抵物业管理费的主张应得到支持，充抵后，物业公司无权再次收取费用。而包干制是指由业主向物业公司支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务公司享有或者承担的物业服务计费方式。在包干制下，物业公司按物业服务合同约定提供物业服务，其对应收的物业服务费拥有所有权，可以自行支配，盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担，业主及业主委员会无权检查其使用情况。但实践中，在包干制下，物业公司往往也定期公布物业管理费的使用情况，供业主监督。如果上述案件中，双方约定的是包干制，则物业公司的诉讼请求应当予以支持。
在酬金制与包干制的不同情况下，拒付物业费案件的处理方式是否有所不同，对此审判实践中也有两种不同的观点。一种观点认为，酬金制下物业服务费分成两个部分：物业服务支出和物业公司的报酬。因物业服务支出的所有权归全体业主所有，物业公司对该笔款项虽在事实上占有，但其性质为接受业主的委托代为管理，所以即使物业公司不适当履行物业服务合同的约定，业主也不能就该笔款项的支付行使抗辩权。在酬金制下业主仅能就物业管理费中物业公司报酬部分行使抗辩权。而在包干制下，业主可以就物业管理费的全额支付行使抗辩权。另一种观点认为，虽然酬金制将物业管理费区分为两个部分，但物业服务支出部分也系业主支付物业公司，所以在物业公司不适当履行服务义务时，当然可以就物业管理费全额进行抗辩，业主抗辩权的行使在包干制与酬金制下是没有区别的。
