物业管理服务合同是委托合同，还是服务合同，当前还没有定性。我国物业管理的现有模式是从港台引入的，物业一词本身来自港澳地区。我国的物业管理不仅缺乏丰富的实践经验，而且对物业管理问题的理论研究也相对薄弱。目前最高法院案由分类中，既有服务合同纠纷，又有物

物业管理服务合同是委托合同，还是服务合同，当前还没有定性。我国物业管理的现有模式是从港台引入的，物业一词本身来自港澳地区。我国的物业管理不仅缺乏丰富的实践经验，而且对物业管理问题的理论研究也相对薄弱。目前最高法院案由分类中，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷，法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿和财产权属等其他案由。

物业小区相关主体及法律关系不确定性

《物业管理条例》是国务院制定的行政法规，虽然对相关主体的民事权利义务有所规定，但涉及物业行政管理的内容居多。相关主体的法律关系界定不明确，单个业主、一幢楼业主、全体业主、业主大会、业主委员会、物业公司、房地产开发企业以及市政公用单位、居委会、公安、房地产管理部门各种主体之间的关系，规定不够明确。当前，法院审理此类案件遇到的突出问题，是由谁代表全体业主参加诉讼，也就是业主大会与业主委员会的诉讼主体问题。在《物业管理条例》出台之前，上海法院依据《上海市居住物业管理条例》的立法精神，规定由业主委员会代表全体业主参加诉讼，解决物业小区涉及全体业主共同利益诉讼的问题。而《物业管理条例》出台后，业主委员会的作用发生了变化：《上海市居住物业管理条例》规定，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织；《物业管理条例》则规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主委员会是业主大会的执行机构。是由业主大会还是继续由业主委员会代表全体业主参加诉讼，在司法实践中存在不同观点，主要分歧在于对涉及全体业主的诉讼是应当采用诉讼担当理论，还是采用业主大会作为无权利能力但赋予其诉讼当事人团体的制度。无论是业主大会还是业主委员会作为诉讼主体，涉及到如何参加诉讼、是否能成为被告、败诉后责任如何承担、拿什么财产赔偿、如何执行，以及涉及部分业主共同利益、如何诉讼等其他问题。

业主大会、业委会、业主规范运作机制尚未建立

业主作为物业管理区域内物业的所有权人，不仅对建筑物专有部分享有专有权，对共用部分享有共用权，同时作为小区成员还享有成员权。业主通过业主大会的形式，在物业小区的框架范围内进行民主管理、自我管理，通过民主协商，个人利益服从共同利益，少数人的利益服从多数人的利益。但目前主要问题是：由于业主民主观念淡薄，工作忙，除涉及自己利益的事务外，对小区公共事务缺乏热情，加上相关法律法规缺乏可操作性，小区业主大会往往难以成立和召开，已成立的业主大会则存在换届难，业主委员会交接难的问题。业主委员会、物业管理企业的运作缺少监督，侵害业主权益的事件不断出现。业主权利得不到保障，如业主应享有的大会讨论事项的表决权、制定修改公约和大会议事规则权、选举及解任业主委员会成员权、监督业主委员会和物业管理企业履行职责等权利在实践中经常被侵犯。由于现行《物业管理条例》对此规定较为粗浅，层次也较低，又无业主大会非讼程序进行配套的相关法律法规，执行中存在诸多问题，如业主对业主委员会、物业管理企业的运作如何有效监督，对业主大会选任事项意见不一，业主大会、业主委员会的不适当决定、侵害利益等是否可通过诉讼解决等。