第一章 总 则
第一条 为引导和规范本市物业管理招标投标活动，维护业主、物业管理招标投标活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《南充市物业管理实施细则》(试行)的相关规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 本实施办法适用于本市行政区域内的前期、后期物业管理招标投标活动及其监督管理。
第三条 物业管理招标投标应遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则。招、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害双方或其他投标人的合法权益。
第四条 政府提倡住宅物业以外的其他物业区域的建设单位通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。
政府鼓励业主、业主大会通过招投标方式选聘具有资质的物管企业。
第五条 南充市房地产管理局负责全市物业管理招标投标活动的指导、监督和管理;直接负责市辖三区物业管理招标投标活动的指导、监督和管理。县(市)房地产管理部门具体负责本辖区内的物业管理招投标活动的指导、监督和管理。
第二章 招 标
第六条 物业管理项目的招标人(以下简称"招标人")是指依照本实施办法进行物业管理项目招标的新建物业建设单位、业主大会或相关物业产权人。
业主大会采用招标方式选聘物业管理企业的，必须经业主大会或业主代表大会讨论同意。
第七条 住宅和同一物业管理区域内非住宅建设单位选聘物业管理企业实施物业管理的，均应采用招标投标方式。
但符合下列条件之一并经当地物业管理主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业：
(一)在物业管理区域内，物业建筑面积不足3万平方米的住宅小区;
(二)物业产权单一并由产权人自用的;
(三)在保密或安全等方面有特别要求的;
(四)国家规定或行业要求不适宜采用招标方式的。
任何单位和个人不得将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。
第八条 通过招标投标方式选择前期物业管理企业的，招标人应当在以下规定时限内完成物业管理的招标投标工作：
(一)新建现售商品房项目应当在办理现售登记备案前30日完成;
(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
(三)非出售的新建物业项目应当在正式交付使用前90日完成;
更换物业管理企业的应当在原物业服务合同终止前60日完成。
第九条 招标人可以委托市物业管理中介机构代理招标事宜，或组建招标工作小组自行组织实施招标活动。
招标人自行组织实施招标活动的，应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力，按下列规定组建招标工作小组：
(一)招标人是新建住宅建设单位或相关物业产权人的，其法人代表(负责人)或其代理人参加招标工作小组。
(二)熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50%以上。
第十条 物业管理招标活动一般实行公开招标;住宅规模较小的，也可以实行邀请招标。
第十一条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成物业管理招标文件的编制。物业管理招标文件应当包括以下主要内容：
(一)招标人名称和地址，招标工作小组或其委托的招标代理机构的联系方式;
(二)物业基本情况，包括物业名称、座落、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套数、建筑结构、公建配套设施、主要设备设施、物业档案、出售情况、入住率等;
(三)物业管理用房的安排;
(四)物业管理服务的内容及要求;
(五)投标人的资质与条件;
(六)投标书的编制要求;
(七)组织解释招标文件及实地考察物业的时间;
(八)投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式;
(九)开标、询标的时间，地点，方法与程序;
(十)投标报价要求及评标标准;
(十一)拟签订合同的主要条款;
(十二)其他事项的说明及法律、法规规定的其他内容。
第十二条 物业管理招标投标活动实行备案制度。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报房地产管理部门备案：
(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;
(二)招标公告或者招标邀请书;
(三)招标文件;
(四)法律、法规规定的其他材料。
房地产管理部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。
第十三条 招标人采取公开招标方式的，应通过报刊、广播、电视或其他公开方式发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告;招标人采取邀请招标方式的，应向3家以上的具有相应物业管理资质和物业管理实绩的企业发出投标邀请书。招标公告和投标邀请书应包括以下内容：
(一)招标人的名称、地址和联系方式;
(二)招标物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理的时间;
(三)投标资格条件、报名的地点和期限;
(四)获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。
第十四条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。
第十五条 招标文件要求由投标人缴纳投标报名费、保证金的，投标人应当缴纳;中标人确定后30日内，招标人应将报名费退还给未中标人，投标保证金退还给投标人。招标文件对未中标人承诺支付标书编制补偿金的，招标人应当支付。
第十六条 物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止期间，不得少于20日。
第十七条 招标人可召开招标文件答疑会议或组织现场踏勘，就招标文件向投标人解释说明。解释说明内容与招标文件内容不一致的，招标人应在截标日前15天，以书面形式告知所有招标文件收受人。
