在签订合同时，双方当事人为了保证合同能够实现，一方当事人会以提供定金的方式作为担保。上海合同法律师提醒到定金和订金不是同一个概念，定金是合同法中的概念，比如在房屋买卖合同中，买方支付了定金，在其履行合同后定金应当抵作价款或者收回；若买方或者卖方违约的，则适用《合同法》第一百一十五条的“定金罚则”。而订金只是合同当事人之间的一种支付价款的手段，不具备担保的性质。

2017年6月13日，杨某某与刘某签订房屋买卖合同一份，约定刘某将其位于宿迁市某小区房屋一套以55万元的价格出售给杨某某。当天刘某出具收条，载明收到杨某某现金五万元。在准备过户时，杨某某发现购买的房屋于2015年被宿豫法院查封，根本无法过户。杨某某认为这样的情况根据购房合同属于刘某违约，于是拒绝支付房款并要求刘某双倍返还定金。但是刘某认为杨某某应先支付购房首付款而后才能过户，但是杨某某没有按期履行，而且他也不清楚自己房屋被查封的事实，是杨某某违约在先。刘某认为之前收到的5万元是房款而非定金，双方就违约责任及定金返还的问题争执不下，于是杨某某向法院提起诉讼。一审法院经审理后认为，杨某某在不清楚涉案房屋在购买前已经被查封的情况下，而且至开庭前，涉案房屋仍未解除保全，杨某某合同目的无法达到，刘某的行为属根本违约。按照双方合同的约定，适用定金罚则以及赔偿杨某某支出的律师费。刘某辩称自己不清楚涉案房屋已经被法院查封，且又承认其在宿豫法院有执行案件，在长达两年的时间内不知晓其房屋被查封的状态与常理不符。遂依法判决解除杨某某与刘某签订的《房屋买卖合同》；刘某赔偿杨某某10万元以及律师费7000元。刘某向宿迁中院提起上诉。宿迁中院审理后认为，根据双方签订的房屋买卖合同第一条及第七条的约定及同日刘某收取杨某某5万元的事实，能够印证杨某某已付刘某的5万元款项属性为定金。鉴于原审中刘某认可涉案房屋被查封，刘某虽主张该执行案件所涉债务已履行完毕，但并未能提供充分证据加以证实，故其主张涉案房屋被查封属于非人为因素的理由不能成立。二审中涉案房屋仍未能解除查封，亦能印证合同无法履行的责任在刘某，其行为已构成根本性违约。遂依法作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

沪律网提示：本案中的定金是违约定金，即以定金的丧失或者双倍返还作为违反主合同的补救方法之一而约定的定金，实质上是一种“赔偿性违约定金”，旨在弥补合同签订后因一方当事人的违约行为导致合同不能实现对另一方当事人造成的损失。

《合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

上海合同法律师表示：本案中刘某在和杨某某签订房屋买卖合同时，没有告知房屋因已经被法院查封而无法过户的事实，导致合同不能成立，刘某构成了根本违约。案件中的五万元系定金，在解除合同的同时，刘某还应当按照定金罚则向杨某某返还双倍定金。