简述：一份公证委托，一个父亲身份，签约人代两名产权人签订居间协议并收取定金，后发现卖价过低，披露自己虽为产权人父亲，但并非产权人监护人，主张合同无效。法院认为，在中介的专业审核下，买方有理由相信签约人的代理权限，加之买方全程无过错，要求卖方双倍返还定金确有法律依据。

张某兢与吕某房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

上海市普陀区人民法院

民事判决书

（2013）普民四（民）初字第1453号

原告张某兢与被告吕某、俞某、吕红卫，第三人上海绮思房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告张某兢的委托代理人钟建财、段晴，被告吕某的委托代理人洪胜强，被告吕红卫暨被告俞某的委托代理人，第三人上海绮思房地产经纪有限公司的委托代理人何东风到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告张某兢诉称，2013年5月31日，在第三人的居间下，原告与被告吕红卫签订了《房地产买卖居间协议》，约定原告向本市中潭路某房屋的产权人，即被告吕某、俞某购买房屋，购房意向金为5万元，并于协议生效后三日内补足至10万元。如被告签订了居间协议，则原告同意该意向金转为定金，被告应在签署居间协议的十日内与原告签订《上海市房地产买卖合同》，如被告未能履行上述事项的，应向原告双倍返还定金。该协议签订时第三人告知原告，吕红卫系吕某的公证委托代理人及俞某的法定监护人，其有权代为签署居间协议，原告遂于6月2日签订协议后当日支付了定金10万元，但之后吕红卫却以其非俞某的法定监护人，无权签署合同为由拒绝继续交易，据了解，被告已将房屋向案外人出售。原告认为，该居间协议系在第三人的斡旋下由吕红卫自愿签署，相关户籍登记亦表明其确为俞某之监护人，故原告有理由确信吕红卫的代理及监护行为，系争协议应为合法有效，被告拒绝交易属于违约，应双倍返还定金，同时，因房价上涨，被告的行为导致原告不得不花费更多的精力与更高的价款另购房屋，故诉至法院，请求判令：一、解除原被告之间的居间协议；二、被告双倍返还定金（已归还定金10万元，另有差额10万元未支付）；三、被告赔偿原告损失10万元；四、本案受理费由被告负担。

被告吕某辩称，一、系争房屋系吕某通过公证委托其父吕红卫出售，公证委托书上载明了收取房款的账户，但原告并未将房款汇入上述账户，而是汇入了吕红卫的账户，导致至今为止吕某并未收到任何房款；二、据吕某所知，该协议采取的签订顺序为出售方在前、原告在后，现居间协议中出售方的签字均非本人所为，表明原告在签署协议时未规避相应的风险，应自负其责。综上所述，吕某虽授权吕红卫签订合同，但未授权其收取房款与定金，系争居间协议应该无效，现吕红卫已向原告返还了定金，原告不存在任何损失，故对原告诉请不能同意。

被告俞某、吕红卫辩称，一、俞某系吕红卫前妻之女，吕红卫离婚后，相关的司法程序将俞某的监护人指定为前妻的父母俞阿棋、李小妹，故吕红卫已非俞某之监护人；二、该房屋出售时，吕某通过公证委托吕红卫为代理人，俞某的监护人则通过公证委托其亲属孙小山为代理人。被告将该房屋在多个中介公司挂牌后，第三人主动与吕红卫取得联系要求签订居间协议，吕红卫向第三人了出示产证及公证书并声明居间合同必须要两位代理人签字，但第三人表示只需吕红卫一人签字即可，在此情形下，吕红卫签订了居间协议，但事后俞某的代理人孙小山认为房产交易价格过低而拒绝继续履行居间协议，吕红卫随即向原告退还了定金10万元。综上所述，讼争产生的原因是第三人作为中介方未尽职责导致协议签字手续不全而无效，此责任不应由被告承担，对原告诉请不能同意。

第三人上海绮思房地产经纪有限公司述称，涉案居间协议系第三人赴吕红卫家中签订。吕红卫向第三人出示了两份公证书，并表示俞某的代理人孙小山不在场，其可以代表俞某签署合同。根据上述文书，且考虑到吕红卫是俞某的监护人，第三人认为居间协议可由吕红卫一人签署。在居间协议签署后，吕红卫却致电第三人，以案外方出价更高为由拒绝继续本次交易，故产生讼争的原因是被告一房两卖，请求法院依法判决。

经审理查明，2013年5月31日，原告与吕红卫签订《房地产买卖居间协议》一份。该协议中，原告为买受方，吕某、俞某为出卖方，吕红卫为出卖方代理人，第三人为居间方，协议约定原告向出卖方购买本市中潭路房屋，房价款为355万，购房意向金为5万元，并于协议生效后三日内补足至10万元。如出卖方接受买卖条件并签订居间协议的，则买受方同意将意向金转为定金，出卖方应在签署居间协议的十日内与买受方签订《上海市房地产买卖合同》，如未能履行上述事项的，出卖方应双倍返还定金。上述协议签订后，吕红卫出具了收款账户确认书，原告向该账户汇入定金10万元。之后，吕红卫拒绝继续房屋交易并退还了定金，原告则要求其承担违约责任，双方交涉未果。2013年6月27日，原告诉至本院，要求被告双倍返还定金，2013年12月25日，原告变更如其现诉请。

另查明，一、据黄山市公安局下属派出所于2013年6月25日出具的户籍证明载明，俞某曾用名为“俞浥朵”，监护人为其母“俞金凭（曾用名俞金花）”、其父“吕红卫”；二、2009年7月3日，黄山市屯溪区人民法院作出（2009）屯民一初字第00659号、案由为法定继承的民事调解书，确认吕某为吕红卫与俞金花婚生子，俞某为俞金花非婚生女，俞金花于2008年10月20日死亡后，俞某由俞金花的父母俞阿棋、李小妹作为法定代理人抚养，上海市中潭路100弄88号3103室，即系争房屋由俞某的法定代理人与吕某的法定代理人协商一致出售；三、系争房屋产权人为吕某、俞某。2013年4月22日，吕某通过安徽省黄山市恒平公证处办理了公证委托书，该委托书载明吕某委托吕红卫出售系争房屋，委托事项为签订买卖合同、办理产权登记、代为收取房款并汇入指定账户等；同日，俞阿棋、李小妹作为俞某的法定代理人通过该公证处办理了公证委托书，委托孙小山代办系争房屋的转让手续；四、2013年5月27日，黄山市屯溪区人民法院作出（2013）屯民一初字第00073号、案由为婚姻家庭纠纷的民事判决书，确认吕红卫与俞某之间无亲子血缘关系；五、被告自认系争房屋已于2013年7月另售他人。

本院认为：依法成立的合同受法律保护。如房屋交易双方在中介的居间下初步达成缔结正式房地产买卖合同意向的，则应在约定的时限内履行义务，否则须承担相应的违约责任。本案中，吕红卫作为吕某的公证委托代理人以及公安部门对外公开的户籍信息登记中俞某的父亲及监护人，应对其代表吕某、俞某于居间协议中签字的行为承担责任，该居间协议一旦生效，所产生的法律后果由房屋出售方吕某、俞某承受。同时，鉴于上述公证文书以及户籍信息的公示性与真实性，原告作为买受方，在具有专业中介资质的第三人指导下，有理由确信吕红卫的代理及监护行为的合法性，并期待房屋交易能够无障碍进行，现被告拒绝出售房屋，理应按约定承担双倍返还定金的违约责任。针对被告的辩称，本院认为，本案中并无证据表明原告在签约或履约的过程中具有过错，故即使吕红卫有越权缔约行为，由此导致合同无效所产生的损失亦应由被告方承担，如被告认为己方代理人或监护人之间对出售房屋意见不一致使买卖不能继续的，或因第三人未尽居间义务导致吕红卫误签协议的，可向相对责任方主张，但不得以此为由免除其应对买受方承担的违约责任。现既然居间协议不可能继续履行，对原告要求解除协议并由被告双倍返还定金的诉请予以支持，协议解除日为原告提起诉讼之日，因定金的本金已由被告退还，故尚需对剩余的未支付部分予以结算。原告的其他损失主张证据不足，本院不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决如下：

一、原告张某兢、被告吕某、被告俞某、第三人上海绮思房地产经纪有限公司就上海市中潭路房屋签订的《房地产买卖居间协议》于2013年6月27日解除；

二、被告吕某、俞某应于本判决生效之日起十日内支付原告张某兢人民币100000元；

三、对原告张某兢的其余诉请不予支持。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。

本案诉讼保全费人民币1020元，由被告吕某、俞某负担。

本案受理费人民币2300元，减半收取，计人民币1150元，由被告吕某、俞某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员  曹彬

二〇一四年二月十九日

书记员  蒋平