简述：通过借条、转账、冲抵房款、收条、代签协议、过户交房等一整套程序，以合法外衣包装高利贷的本质，在两名产权人不知情的情况下，偷龙转凤，将房屋登记到自己名下。未签字产权人知晓后，起诉要求返还房屋，一审判定合同无效，但签字产权人需要返还房款。二审法院细查转账人关系，洞察疑点，终认定房款并未给付，无需返还。

魏某与居某房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民事判决书

（2012）沪一中民二（民）终字第1428号

上诉人魏某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2011）松民一（民）初字第9176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年6月13日立案受理后依法组成合议庭，于2012年6月26日公开开庭进行了审理。上诉人魏某及其委托代理人陈志群，被上诉人居某、吴某的共同委托代理人李捷，原审原告陈甲及其与陈乙的共同委托代理人郑昌伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审认定，陈甲与魏某系夫妻关系，陈乙系陈甲之父，三人系上海市松江区九亭镇涞亭南路888弄某号某室房屋（以下简称系争房屋）的产权人。

2011年1月31日，魏某向居某出具借条一份，载明：“因急需向居某借款人民币（以下币种同）330,000元，定于2011年2月28日前无条件归还。如到期不能归还，其同意将上海市涞亭南路888弄某号某室房屋按专业房屋评估公司的评估价格卖给居某，该330,000元将作为上述房屋的购买首付款中的部分款项冲抵”。同日，居某向魏某帐户汇入了330,000元。借款到期后，魏某未能还款。2011年6月3日，双方就本案系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》（第一版）（合同编号：1261420），房屋总价为1,270,000元。在该份合同中，陈甲、陈乙的签名均系魏某代签。合同签订后，魏某于2011年6月3日出具二份收据，载明收到居某定金20,000元，首付房款280,000元。同月8日，魏某又出具一份收据，载明收到首付房款380,000元。后因吴某要求在系争房屋的买卖合同中加入其名字，故魏某与居某、吴某又于2011年8月8日再次签订了《上海市房地产买卖合同》（第二版）（合同编号：1261420），房屋总价未变，双方约定在2011年9月3日交接房屋，并于2011年12月31日前办理房屋过户手续。在该份合同中，陈甲、陈乙的签名仍由魏某代签。2011年10月9日，魏某与居某、吴某就本案系争房屋又签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1318750），房屋总价仍为1,270,000元，合同约定，双方于2012年1月31日前办理房屋过户、房屋交接手续。在该份合同中，陈甲、陈乙的签名均系魏某代签。

在诉讼过程中，居某陈述：在第二份合同签订后，其要求陈甲、陈乙及魏某办理房屋过户手续，但魏某称其在外地无法办理过户手续，待其回至上海后，魏某又称陈乙将在2012年年初才来上海，届时才能办理过户手续，故在其要求下，双方又签订第三份合同，变更了办理过户手续的时间。此外，双方在签订合同时，魏某并未提供陈甲、陈乙的授权委托书，但其提供了其与案外人之前签订的买卖合同，称当时也是其代陈甲、陈乙签订买卖合同的，该合同也得到了法院的认可，本次房屋买卖也采用同样的方式，在此情况下，其与吴某才与魏某签订买卖合同的。

再查明，陈甲与魏某自2006年左右开始分居生活，陈甲、陈乙直至2011年10月11日才得知魏某与居某、吴某签订房屋买卖合同一事，房款均由魏某收取。庭审中，陈甲、陈乙表示：若合同被确认无效，要求居某、吴某返还系争房屋。

在诉讼过程中，魏某陈述：其并未收到居某支付的房款，其中2011年1月31日的330,000元在汇入其帐户后即转入案外人赵欢的帐户；2011年6月8日汇入其帐户的380,000元，在汇入后几分钟内即将其中的360,000元转汇至案外人蒋曦维的帐户；2011年6月3日的款项，其只写了收据但没有实际拿到钱。

又查明，居某、吴某于2011年6月25日实际入住系争房屋。庭审中，居某、吴某表示：若合同无效，其愿意返还系争房屋，但要求魏某返还购房款，并对其重新装修部分要求在本案中一并处理。

2012年4月10日，原审法院会同双方对系争房屋进行了实地查看，陈甲、陈乙及魏某对系争房屋中阳台上的防盗窗系居某、吴某新安装并无异议，对其余装修均不予认可。

陈甲、陈乙向原审法院提起诉讼，请求法院判令：魏某与居某、吴某签订的《上海市房地产买卖合同》（编号：1318750）无效。

魏某辩称：同意陈甲、陈乙的诉讼请求。本案不存在房屋买卖的事实，其与居某、吴某签订的房屋买卖合同，起因是其向案外人阎某借过高利贷，之后阎某伙同居某等人通过胁迫方式逼其签订买卖合同，之后又通过虚假银行走帐方式转账，企图非法占有系争房屋。

居某、吴某辩称：不同意陈甲、陈乙的诉讼请求。魏某提供其曾代理陈甲、陈乙与案外人签订的房屋买卖合同，陈甲、陈乙并未提出异议，足以使居某、吴某相信魏某有权代理，魏某的行为构成表见代理。系争房屋交付居某、吴某半年之久，因此系争房屋的买卖合同有效。魏某曾向居某借钱，并表示如果不能归还借款，将本案系争房屋出卖给居某和吴某。

原审法院审理后认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其本质是一种合意，双方均应按约履行各自的义务。本案中，双方争议的焦点在于，一、魏某与居某、吴某之间签订的买卖合同是否有效？二、魏某是否收到购房款？

针对争议焦点一，原审认为，根据双方提供的证据及庭审查明的事实，本案系争房屋系陈甲、陈乙及魏某共同共有，魏某在与居某、吴某签订房屋买卖合同时，并未征得陈甲、陈乙的同意，且事后也未取得陈甲、陈乙的追认，故魏某无权代理陈甲、陈乙出售系争房屋，魏某与居某、吴某之间签订的买卖合同无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，故居某、吴某应将系争房屋返还给陈甲、陈乙及魏某。

针对争议焦点二，根据居某提供的收据及银行汇款凭证，其中的330,000元和380,000元均通过银行划帐方式汇入魏某的帐户，尽管汇入魏某帐户后不久又转汇至案外人赵欢、蒋曦维帐户，但魏某并未提供证据证明将款项划出是居某的要求或案外人与居某之间存在利害关系，故魏某辩称其未收到上述二笔款项的意见，不予采信。至于2011年6月3日的300,000元，居某提供了其于2011年5月31日、6月3日两次从银行取款的交易明细及魏某出具的收据以证明其付款的事实，魏某辩称其只写了收条但并未收到款项，对此，原审认为，居某提供的证据已形成一个完整的证据链，可以证明其付款的事实，倘若如魏某所述其未收到该笔款项，按常理其应明白写下该收据的法律后果，且在事后应积极采取补救措施，但魏某并未提供证据证明其已及时采取了补救措施，直至本次诉讼过程中才提出该抗辩意见，故难以采信。鉴于陈甲、陈乙对系争房屋买卖并不知情，房款实际也由魏某收取，故本案系争房屋返还后，魏某应将收取的房款返还给居某和吴某。

至于居某、吴某称其对系争房屋卫生间漏水等部位进行了重新装修，并花费了43,000元的意见，其提供上海凤之台装饰有限公司出具的收据以证明其主张，但经实地查看，陈甲、陈乙及魏某均认为系争房屋卫生间与当初装修一致，并未进行任何更换，对此，居某、吴某也未进一步提供证据证明其更换、维修的事实，故居某、吴某的辩称意见，不予采信。居某、吴某在系争房屋阳台上新安装了防盗窗，在系争房屋返还时，由陈甲、陈乙及魏某作为该不必拆除的添置部分的实际受益人，支付相应的折价款。因居某、吴某在房屋买卖过程中也存在一定的过错，故法院酌情确定陈甲、陈乙、魏某支付居某、吴某折价款2,100元。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二〇一二年五月九日作出判决：一、确认魏某、居某、吴某之间签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1318750）无效；二、居某、吴某于判决生效之日起三十日内将位于上海市松江区九亭镇涞亭南路888弄某号某室房屋返还给陈甲、陈乙及魏某；三、魏某于判决生效之日起三十日内返还居某、吴某购房款1,010,000元；四、陈甲、陈乙及魏某于判决生效之日起三十日内支付居某、吴某安装防盗窗的折价款2,100元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,230元，由魏某负担8,115元，居某、吴某负担8,115元。

判决后，魏某不服，上诉于本院，诉称：1、魏某并没有向居某借款33万元，其向案外人阎某借高利贷，本金8、9万元，经过利滚利计算，阎某曾要求魏某承诺归还68万元，在买卖合同签订之前，欠款达100万元，阎某为了规避，将其中的33万元高利贷转给居某，要求魏某向居某出具33万元的借条，而魏某与居某之前并不认识，不可能向居某借款；虽然居某提供了其向魏某账户转入33万元的银行凭证，但是魏某也提供了该笔33万元在几分钟后就被转入赵欢账户的证据；至于居某、赵欢等人与阎某之间的关系，魏某也在原审中已经提供了2006年4月12日协议、2011年6月8日的收据和承诺书、赵欢作为阎某代理人在16万元银行转账凭证上签字等证据，证明他们与阎某之间是一伙的；从居某与魏某签订的买卖合同内容来看，也没有对33万元进行说明和冲抵等，显然该33万元作为魏某与居某买卖合同的首付款认定缺乏事实依据。2、魏某与居某之间不存在买卖合同关系，该份合同是居某、阎某等人胁迫魏某签订的，魏某虽出具收到2万元定金及28万元首付款之收据，但居某实际没有支付过，居某抗辩称当日向魏某支付现金，资金来源为出售房屋款，但是居某出售房屋时间发生在6月3日之后，在时间上不能吻合，居某的陈述显然不能采信；另外的38万元，与合同约定的付款不能吻合，如果魏某收到30万元，居某没有必要在6月8日再向魏某转账38万元，因此可以说明6月3日当日居某并没有现金支付房款；居某在6月8日转账38万元，其目的是为了走账，其中36万元在几分钟后被转入蒋曦维账户，而蒋曦维也是阎某一伙的；上述款项的走账及魏某出具欠条、收据等，就是为了证明居某与魏某之间买卖合同的存在，企图侵占魏某的房屋。故请求二审法院撤销原判，依法改判撤销原审判决第三、四项，魏某不承担返还房款的责任，也不承担对防盗窗等的补偿；要求居某、吴某自2011年6月15日起按每月2,500元向魏某及陈甲、陈乙支付占用房屋的损失费。

被上诉人居某、吴某辩称：魏某称33万元是高利贷，仅系魏某的单方陈述，并没有提供证据证明。魏某提供的银行凭证，陈述的阎某、赵欢等人的关系，居某并不清楚，也与居某无关。居某在原审中提供了33万元、38万元的银行汇款凭证，2万元和28万元支付的是现金，居某也提供了出售房屋的买卖合同以及居某的银行账户明细，魏某也出具收据，明确收到居某的购房款，居某已经尽到举证义务，可以认定向魏某支付了101万元的房款。买卖合同如果认定无效，魏某应将收到的101万元返还居某和吴某。魏某否认收到房款，目的是为了逃避还款，因魏某没有提供证据证明，故不应采信。请求二审法院维持原判。

原审原告陈甲、陈乙辩称：魏某未经陈甲、陈乙同意，将系争房屋出售，因此买卖合同应属无效。至于居某与魏某的付款问题，陈甲、陈乙不清楚，也没有收到。居某、吴某长期占用系争房屋，应支付房屋使用费。请求二审法院维持原判。

经本院审理查明，原审法院除魏某与居某之间的付款事实尚需查明之外，其余事实认定基本无误，本院予以确认。

关于魏某是否收到居某支付的购房款一节，魏某陈述：其与居某、阎某之间存在高利贷借款关系，魏某并没有收到借条和收据上记载的款项。为此，魏某在原审法院已经提供了如下证据：1、其与阎某2006年4月12日的协议，阎某的签名及上海凤之台投资咨询有限公司的盖章；2、阎某2011年6月8日收到魏某还款的收据，双方之间一直存在借款关系；3、魏某的承诺书，写明欠居某、阎某68万元及归还时间等；4、阎某是上海凤之台投资咨询有限公司及上海济士企业管理有限公司的股东和法人的企业信息，两家公司从事对外贷款事务；5、2011年1月31日由阎某转入魏某账户35万元，几分钟后从魏某账户转出35万元，转给赵欢；同日相隔20多分钟，居某转入魏某账户33万元；相隔2分钟，该33万元转入赵欢名下，上述两笔钱款正好68万元，佐证阎某将68万元分拆，其中33万元高利贷转到居某名下；6、2011年6月8日居某转入魏某账户38万元，相隔2分钟，转出36万元至蒋曦维名下；7、2011年4月21日阎某转入魏某账户16万元，由赵欢作为经办人签字，相隔2分钟左右，16万元又转入居某账户，说明赵欢是阎某一方的人员；魏某转款给居某也与买卖合同的付款关系不符合，说明居某是阎某一方的人员。8、魏某出具101万元的借条和房款收据，与合同约定的付款金额及贷款87万元等不能吻合，再次说明相关款项是高利贷的走账，魏某与居某、吴某不存在真实的买卖合同关系。

本院认为，系争房屋系上诉人魏某与原审原告陈甲、陈乙共同共有，魏某在没有取得其他共有人陈甲、陈乙授权的情况下，代陈甲、陈乙签署买卖合同，事后未能得到被代理人陈甲、陈乙的追认，因此魏某的行为构成无权代理；而被上诉人居某、吴某明知系争房屋为三人共同共有，未审查魏某是否具有代理权，即与魏某签署房屋买卖合同，因此也存在过错责任，因此，魏某与居某、吴某签订的买卖合同应属无效。原审法院所作认定并无不当，本院予以维持。

根据已经查明的事实，陈甲与魏某早于房屋买卖合同签订之前就已经分居，且陈甲、陈乙也长期不在系争房屋内居住，因此可以认定陈甲、陈乙对魏某与居某、吴某之间的买卖合同情况并不知情，就魏某与居某、吴某之间是否进行房款支付等也无法知晓，居某、吴某在原审审理中也没有证据证明陈甲、陈乙收到过房款，另外，居某、吴某在买卖合同无效中存在过错，故居某、吴某与魏某的买卖合同被确认无效后，居某、吴某因无效合同而获得的系争房屋应归还陈甲、陈乙及魏某。陈甲、陈乙对居某、吴某与魏某之间的款项往来不存在归还之责任。

关于魏某与居某、吴某之间是否基于房屋买卖合同而发生付款关系。本院认为，双方之间之所以签署买卖合同，在于魏某与居某在此之前的33万元借贷关系，根据借条的内容，如果魏某未按时归还借款，33万元款项作为系争房屋买卖的首付款冲抵，因此魏某与居某之间的款项往来并不是纯粹的购房款支付。根据魏某在原审法院提供的证据，居某虽然将33万元转入魏某的账户，但是该33万元在几分钟后即转入赵欢账户；同日，从阎某账户转入魏某账户35万元，在几分钟后又转入赵欢账户，上述款项与魏某出具的承诺书中的68万元相符；且赵欢与阎某的关系，魏某也提供了2011年4月21日的银行转账凭证，赵欢作为阎某代理人将阎某的16万元转至魏某账户；该16万元在几分钟后从魏某的账户转入居某的账户；此时，如果居某是房屋买卖合同中的买受人，理应由居某向魏某支付房款，显然魏某将阎某转入的16万元转到居某账户，并不符合买卖交易习惯，该走账情况至少说明阎某与居某之间存在关系。另外，如果对魏某出具的101万元借条和收据进行认定，则与买卖合同中约定的支付金额并不一致，尤其买卖合同中约定居某贷款87万元，而居某也没有提供证据证明其进行贷款申请等。在上述事实存在疑点情况下，原审应要求居某提供反驳证据加以证明，以此否定魏某的抗辩意见，但是，原审法院未要求居某进一步举证，举证分配上欠妥。考虑到付款事实的查明还可能涉及到对案外人的查证，必要时还可能追加案外人等情形；另外，基于买卖合同无效及系争房屋的返还等诉讼主张系原审原告提起，故在本案处理中，可就房屋买卖合同效力及房屋返还等原审原告的诉讼主张先作出判决，而魏某与居某、吴某之间的款项支付，因究竟是房款还是与案外人的高利贷借款而走账等存有疑点，故居某、吴某应在进一步提供证据情况下，与魏某另行解决。

关于魏某不同意支付防盗窗折价款的上诉主张，本院认为，原审法院已经查证该防盗窗由居某、吴某入住后添置，因此居某、吴某返还系争房屋后，该防盗窗的受益人为产权人，理应由产权人折价补偿。上诉人魏某的该项上诉请求，本院不予支持。

关于魏某提出的居某、吴某应支付2011年6月15日之后的占用房屋损失费，本院认为，魏某的该项请求，属于反诉请求内容，因其在原审中并没有提出，故魏某在二审审理中主张，不符合法律规定。

据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、维持上海市松江区人民法院（2011）松民一（民）初字第9176号民事判决第一、二、四项；

二、撤销上海市松江区人民法院（2011）松民一（民）初字第9176号民事判决第三项；

一审案件受理费人民币16,230元、二审案件受理费人民币13,909元，合计人民币30,139元，由上诉人魏某负担人民币15,069.5元；被上诉人居某、吴某负担人民币15,069.5元。

本判决为终审判决。

审判长  侯卫清

审判员  郑卫青

代理审判员  毛海波

二○一二年七月十一日

书记员  许晶