当下，不少家长为了孩子今后能够获得更优质的教育而不惜重金购买名校学区房。于是，涉及学区房的宣传成为众多楼盘促销的吸睛大法。但是有的开发商以假乱真，其楼盘实际的学区和宣传的学区相差甚远。上海房产律师对此指出，开发商这样的行为无疑会对买房的客户造成极大的误导，因此需要对此进行严格的监督。

丁某夫妇均为外地来苏工作人员。格外重视教育的夫妻俩，将优质学区视为在苏州购房的优先目标。据丁某夫妇陈述，从两人第一次看房到签订合同，以及在随后的交房过程中，开发商一直向两人声称，“双学区”是其最大卖点，业主可在第一辖区的实验中学和第二辖区的外国语中学（均为化名）作双向选择。满心欢喜的丁某夫妇与开发商签订《商品房买卖合同》，购买了一套建筑面积130平方米、总价120万元的房子。不过，在购房合同中，开发商关于学区的宣传和允诺内容并没有写进去。而且，该合同还在补充协议中约定：“买受人已充分了解该房屋的规划内容……买受人同意按照本房屋的现有状态及小区规划接受并签署本合同，售楼沙盘、样板房等所体现之房屋设计及小区规划仅作广告宣传，不作为合同的具体组成部分。”合同签订后，丁某夫妇按约支付了购房款，并于2015年2月办妥房屋产权登记手续。自此，他们就静候学校配套佳音。然而结果令他们大跌眼镜：2015年4月到6月期间，辖区公安、教育等部门明确表示：该楼盘项目区划属于第二辖区，小学和初中施教区学校分别为第二辖区小学和外国语中学。丁某夫妇这才搞明白，他们所购买的房产根本不在实验中学的学区范围内。夫妇俩认为，开发商交付的房屋与当初宣传中的“双学区房”有较大差距，两人买亏了，于是起诉到法院，要求判令开发商赔偿房屋差价2万元。法院经审理查明，在该楼盘当初的路面广告中，确实频繁出现“双学区”字样。在搜房网关于该楼盘的宣传视频中，置业顾问就周边配套介绍说：“楼盘中学为双学区，业主可以双向选择。”法院审理后认为，商品房的销售广告和宣传资料为“要约邀请”，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为“要约”。现根据相关文件，涉案房屋不属于实验中学学区范围，被告违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。同时，法官也表示，原告由于疏忽、轻率而作出购买涉案房屋的决定，自身也存在相当过错。原、被告双方在合同附件中写明的补充条款，法院认为上述约定作为出卖方提供的格式条款，形式上未采取足以引起购房者注意的方式对原告进行提示和说明，内容上排除了买方主要的权利、免除了开发商自身义务，因而为无效约定。最终，法院综合考虑双方的过错程度和合同的履行情况，酌情判定被告赔偿原告损失1万元。

上海房产律师提示：本案中买方正是看中了“双学区房”的宣传资料和广告才决定购买房屋，购房之后才发现不是“双学区房”，和自己想达到的合同目的相去甚远，开发商对此需要承担一定的责任，对买方进行赔偿。

《合同法》第十四条：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定；(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

沪律网指出：要约邀请是指一方邀请对方向自己发出要约，而要约是一方向他方发出订立合同的意思表示；要约邀请不是一种意思表示，而是一种事实行为。要约是希望他人和自己订立合同的意思表示，是法律行为。本案中商品房的销售广告和宣传资料对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，具有法律效力。