【摘要】面对新型冠状病毒疫情，承租方能否据此要求减免房屋租金或不承担违约呢？我们认为不能“一刀切”，而是需要根据几种不同的情况，区别分析、处理。

【关键词】房屋租赁 不可抗力 情势变更 违约责任 减免租金 新型冠状病毒疫情

蛋壳公寓作为房屋的承租方“单方要求业主免租”的新闻引爆房屋租赁市场，也引起了众多房东们对自己房屋租赁能否收到的担忧。蛋壳公寓要求业主们免租的理由非常简单，新型冠状病毒疫情。那么，法律上新型冠状病毒疫情能否可以成为承租方要求减免房屋租金或免除违约责任的理由呢？

2020年2月16日上海市高级人民法院表示疫情期间民商事合同纠纷的处理要坚持利益平衡，因依法采取疫情防控措施造成合同不能履行的，可以认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。对于构成不可抗力情形的非金钱债务，除非法律另有规定，承租方可以根据不可抗力的影响程度，主张部分或者全部免除责任；对于虽然不构成不可抗力，但受疫情影响履行合同对承租方是明显不公平的，可以参照情势变更原则处理。

这里，我们有必要解释一下什么叫“不可抗力”。根据法律规定不可抗力就是指在订立合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。不可抗力除了上述的构成要件外还应包括：事件发生在合同订立以后，事件非因任何一方之过失引起，这两项条件。《民法总则》第180条的规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

另外，什么又叫“情势变更“呢？情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。《合同法司法解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了承租方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方承租方明显不公平或者不能实现合同目的，承租方请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

回到租金问题，面对新型冠状病毒疫情，承租方能否据此要求减免房屋租金或不承担违约呢？我们认为不能“一刀切”，而是需要根据几种不同情况，区别分析、处理。

第一种情况：由于政府部门强制的禁令行为完全限制了承租方经营或使用房屋，比如政府部门的通知停业、又比如政府对小区实施所有人员均不允许进出的封闭化管理等。这些情况，完全符合法律上不可抗力或情势变更的情形，承租方无法履行合同的行为不构成违约，可以要求减免上述期间内的租金。

第二种情况：虽有政府部门的强制禁令，但并未完全限制承租方经营或使用房屋，比如政府部门限制餐饮店堂吃但允许外卖，又比如政府仅限制无关人员进出小区，但有房屋产权证或有租赁合同的人可以进出等。这些情况，承租方使用房屋的权利被部分的限制，但并非完全不能使用房屋，承租方不履行合同的行为应当构成违约，基于公平原则承租方对其违约行为可以要求减轻责任，就是可以提出少付租金、免除违约金等方面的要求。

第三种情况：承租方自行停止使用房屋，比如企业由于担忧而未使用房屋、承租方害怕或未复工等原因而未使用房屋等。这些情况，不符合不可抗力或情势变更方面的法律规定，属承租方自行处分自己的承租权，承租方不履行合同的行为构成违约且不能要求减轻责任。当然，如果出租方愿意和承租方协商一致，对租金减免或免除违约金，法律并不禁止，如果双方达成了租金减免或免除违约金的约定，则就形成了新的合同，双方应当据此履行。

对于当疫情发生时未使用租赁房屋而身在它处，又因为政府的强制禁令而无法离开居住地，从而造成无法使用租赁房屋的情形，我们认为应当根据公平原则对承租方少付租金、免除违约金等。

发生如此重大的疫情，无论是出租方还是承租方都遇到困难、面临着损失，我们还是建议大家本着友好协商的理念，互相谅解、共渡难关。