【摘要】

潘老太通过中介公司购买了一套动迁安置房，因根据相关政策规定，动迁安置房3年内不得转让、抵押，不得上市交易，潘老太支付了大部分房款，拿到了房屋和产权证。在得知房屋限制交易期届满，可交易过户后，潘老太向房屋产权人等人提出要求配合办理房屋过户手续，遭到产权人的拒绝。潘老太将产权人等相关人员告上法庭，要求办理过户手续，居然被法院判决败诉！

【案情】

王宏在上海市某区有套动迁安置房，根据相关政策规定，动迁安置房3年内不得转让、抵押，不得上市交易。2015年2月王宏在拿到房屋后，即将房屋出售给了俞某，双方约定出售价格为人民币50万元，俞某先支付40万元，王宏需将房屋和产权证均交给俞某，但因房屋暂时不能上市交易过户，待可以过户后，王宏需配合俞某过户，过户后俞某给付剩余房款。

俞某实际是个炒房客，他购买王宏房屋的目的是为了再出售，赚取差价，为今后转让房屋手续办理之便，找来朋友戚某办理了委托公证，要求王宏作为委托人向戚某出具《委托书》，由王宏委戚某为代理人，办理包括房屋产权过户、收取房款等在内全部的房地产交易事项。

2016年5月，拿到房屋钥匙和产权证后，俞某就将房屋卖给了范某，戚某则以王宏的委托代理人的身份与范某签订了《房地产买卖合同》，范某先后向俞某和戚某支付房款90万元，余款10万元约定过户之日支付，之后戚某向范某交付了房屋和产权证。

范某居然也是个炒房客，2017年1月经房屋中介公司居间介绍，戚某、范某以王宏代理人的身份与潘老太签订了《房地产买卖合同》，约定上述房屋转让价格为180万元，潘老太支付160万元房款后范某交房，剩余房屋20万元交易过户时支付。房屋可以上市交易时办理过户。戚某向潘老太出示了公证的委托书，并且也在出售人处签字。

合同签订后，潘老太向范某支付房款60万元，范某出具房款收据，载明到潘老太支付的购房款60万元。几天后，潘老太又向中介公司的负责人贺某转账100万元，范某向潘老太出具收据“今收到潘老太购买某房屋支付的房款100万元整。”当天，范某向潘老太交房，戚某则将委托公证书原件壹份、产权证原件壹本交给了潘老太。

2018年1月5日潘老太至房地产交易中心了解得知2018年2月10日房屋限制交易期届满，可交易过户了，遂向范某、戚某和中介公司提出要求产权人王宏配合过户。

当一众人找到王宏后，王宏拒绝过户，称自己已经撤销了对戚某的委托，并已经补办了房屋的房产证。另，王宏向潘老太展示了一份判决书，判决书显示因俞某无购房资格，且近期也无法取得购房资格，属于法律上的“限购”，王宏起诉俞某，经法院判决解除了王宏与俞某之间的《房屋买卖合同》，俞某应将房屋返还给王宏。

惊愕之余潘老太将王宏、俞某、范某、戚某、贺某和中介公司一同告上了法庭，要求他们配合办理房屋产权的过户手续。

潘老太表示，她经中介公司介绍看房认识范某，开始她以为范某就是房屋产权人，后来看到产权人，产权人是王宏，本来不想买了。可贺某出示了公证书，公证书记载王宏委托戚某出售该房屋，因此她就和戚某、范某签订了《房地产买卖合同》，因不放心范某，所以60万元给了范某，100万元给了中介的贺某。在了解得知房屋可以办理过户后，要求过户遭到拒绝。潘老太人物自己善意购房，并审核了公证书的受托人情况、产权证，王宏办理委托公证后未告知任何人又将委托书撤销，涉嫌一房多卖，故要求法院判决办理过户手续。

王宏则认为自己与潘老太之间没有房屋买卖合同关系，也没有收到原告支付的房款，范某无权代表两被告，范某在合同上签字应由其自负责任。而委托戚某办理房屋买卖手续，交易对象是俞某，且委托书明确委托期限为房屋可上市交易后一年。潘老太作为买受人，也看到了委托书，应明确知晓委托书并未发生法律效力，但还是与戚某签订了买卖合同，原告应对自己的行为承担法律责任。所以，不同意将房屋过户给原告。

范某表示自己买进房屋，然后出售给潘老太都是中介公司办理的，房款他只收到150万元，另30万元被中介公司拿走了，房屋钥匙、产证交他都给了中介公司，同意将房屋的产证应过户至潘老太名下。

中介公司与贺某称应由产权人王宏与潘老太继续履行合同，中介公司没有收取房款。

俞某说王宏挂牌出售房屋，将该房屋以50万元卖给他，他已经明确表示今后也会将房屋出售的，所以叫王宏办理公证委托手续委托给戚某，这样再出售房屋时则不需王宏再出面了。之后，他通过中介公司找到范某，以100万元转售房屋。范某支付90万元的房款给戚某，还有10万元尾款未付。虽然房屋法院判决自己与王宏签订的买卖合同解除，但潘老太仍可以要求王宏继续履行合同。

戚某表示自己是俞某的朋友，本不认识王宏。王宏与俞某签订过买卖合同，将涉案房屋出售给俞某，当时产证未办不能过户，俞某已付房款40万元，有10万尾款未付。后俞某欲将房屋转手，就让其王宏委托自己办理相关手续。俞某将房屋出售给范某，范某再把房屋出售给潘老太，他都以王宏代理人的身份签过字。

【判决】

法院最终驳回原告潘老太要求过户的诉讼请求，潘老太虽然支付了大部分的房款，也拿到了房屋和产权证，但仍无权要求产权人王宏把房屋产权过户给她。

【分析】

律师认为本案焦点实际上是戚某、范某以产权人王宏的代理人名义与潘老太签订的《房地产买卖合同》约定的买卖条件对王宏是否有效，能否约束王宏，只有当条款有效了，潘老太才能要求王宏配合办理房屋的过户手续。

签订《房地产买卖合同》之前，潘老太从中介公司和范某、戚某处已收到委托公证书原件、产权证原件，说明潘老太对产权人情况、戚某受产权人王宏委托处理涉案房屋且无转委托权、委托期限为该房屋依法可上市交易之日起一年的情况均为明知。据此，双方签订合同时，范某显然并非产权人，也非产权人的代理人。

根据相关政策规定，动迁安置房3年内不得转让、抵押，故购买动迁安置房后转让、过户等环节存在交易风险。《房地产买卖合同》签订时，产权人王宏对戚某的委托期限尚未开始，也即戚某当时尚无权代表产权人出售该房屋。故范某、戚某签约时均为无权代理。

事后产权人王宏挂失产证重新申领、在委托期限开始前已撤销了对戚某的委托，在本案中也对范某、戚某的签约行为不予追认。因此，范某、戚某与潘老太的签约行为对产权人王宏不发生法律效力，依法应由范某、戚某承担责任。

所以，潘老太无权主张王宏继续履行该合同、并要求其余有关人员配合办理过户手续。

【小结】

潘老太虽然支付了大部分的房款，也拿到了房屋和产权证，但仍无权要求产权人王宏把房屋产权过户给她，根本原因是潘老太与产权人王宏之间没有真正的房屋买卖合同关系，潘老太向其他无权方支付了房款，与王宏是无关的。潘老太将面临退还房屋，并另案向范某等人索要房款的窘境。

购买房屋是大事，这里律师提醒大家，购买房屋时房屋买卖的交易对象一定要弄明白，必须是真正的产权人或有合法委托权限的代理人，交易过程，比如付款、交接，也应当与产权人直接办理，这样才能最多限度的降价房屋买卖的风险。

本文中认为姓名均为化名

【相关法律规定】

《中华人民共和国合同法》第四十八条 无权代理人订立的合同

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

《中华人民共和国合同法》 第一百零七条 违约责任

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。