张某夫妇早在2016年的时候，和葛某签订了一份房屋买卖合同，合同签订过程中一路顺利，却不想在交房前卖家葛某突然提出要张某夫妇加价50万，否则就不再履行合同，双方争执不下后对簿公堂，却不想葛某此时拿出了自己患有精神分裂症的病历和相关证明，一审法院也因此判决张某夫妇败诉，时隔多年，二审法院将此案发回一审法院重新审理。

2016年的时候，张某夫妇为了孩子能够上个好学校，想买房，后经中介公司的介绍，和葛某签订了房屋买卖合同，根据购房合同，房屋合计价为370万。买受人向出卖人支付定金45万元。2016年春节前的几天，张某夫妇分三次把45万元的定金打给了葛某。却不想卖主葛某在春节后突然毁约，理由是房子涨价希望对方加价50万，并称自己是精神分裂症患者。对簿公堂后，司法鉴定意见称，被鉴定人葛某当日签订房屋买卖合同时的精神状态，对其当时的民事行为能力无法判定。之后，葛某向法院出示了自己签约当天的病历，医生诊断其为精神分裂症，建议住院。张某称表示这本确诊葛某签约当天为精神分裂症的病历，一审判决后他才看到，他质疑开具病历的医生涉嫌造假。最终，张某夫妇一审败诉，不服后提起上诉至，三年后，二审法院裁定本案发回重审。目前本案仍然在审理的过程中。

问题1：假设葛某确实为限制民事行为能力人，那么如果用《民法典》针对限制民事行为能力人的规定看，本案的房屋买卖合同效力如何？

律师回答到：假设本案中的葛某确实为精神分裂症患者，并且被认定为限制民事行为能力人，那么依据《民法典》第145条的规定：“限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”葛某和张某夫妇签订房屋买卖合同，不属于纯获利益的民事法律行为，至于是否属于是与葛某的年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为，则需要进一步查证，假设也不属于与葛某的年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为，那么本案的房屋买卖合同则属于效待定的合同，需要等待葛某的法定代理人的同意或追认。

问题2：仅以房屋的价值增加为由，房屋卖家能主张买家增加购房款吗？

律师指出：撇开其他的因素暂且不论，房屋的出卖人如果仅仅以房屋的价值增加为由，在房屋买卖合同签订后要求房屋的买受人增加购房款是不可以的，一方面买卖房屋的价款已经在房屋买卖合同中有了明确的规定，那么除非卖家和买家双方达成一致协议变更合同中约定的房屋价款，否则房屋的出卖人就不能单方面地提高价款；另一方面，像房屋的价值往往会随着市场的变化而变化，如果市场环境一改变，房屋的出卖人和购房人就都可以随意地变更价格，那么合同的稳定性和可预期性就受到了破裂，而这也有悖于合同法中的诚实信用这一原则。

问题3：如何看待本案中的定金？

律师说到：我们通常所说的“定金”在法律上一般是指“订金”，即具有预付款功能的“订金”，但是如果买卖合同的双方当事人有特别的约定，约定的是法律上的“定金”，即不仅具有预付款的作用，而且更多的是起到一种担保的作用，根据《民法典》第587条的规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”如果当事人约定的是法律意义上的“定金”，那么在出现违约的情况下，卖家作为定金收受人如果违约的，就需要双倍返还买家定金，而买家作为定金给付人如果违约的，则不能要求卖家返还定金。