租客在退租后将房屋的墙和地都进行了破坏，留下一片狼藉，导致房屋无法正常使用，房东将租客诉至法院，法院审理后判决租客需承担房东的损失9万元。

上海房产律师】租客退房时破坏房屋，被房东起诉赔偿9万元" width="720" height="540" />

张某租赁了一套200平方米的复式住宅用于经营会所。租赁期间，因原业主的经济纠纷，涉案房屋被法院查封拍卖，陈某通过司法拍卖程序取得了房屋所有权，并根据“买卖不破租赁”原则，取代原业主成为涉案房屋的出租人。此后，陈某与张某协商一致，双方同意解除租赁合同，在陈某向张某支付6万元补偿款后，张某按照约定提前将房屋交还给陈某。张某搬离涉案房屋时，双方未办理交接手续。两日后，陈某前去检查涉案房屋情况，发现房屋内一片狼藉，垃圾满地，房屋的墙、地面、橱柜、楼梯、房门等均存在不同程度的损坏。陈某随即要求张某进行修复，但遭到张某拒绝。由于张某既不愿意将房屋恢复原状，也不愿意支付修复费用，陈某将张某诉至法院，要求其赔偿房屋修复费用、租金等损失。法院审理后认为，陈某通过司法拍卖获得涉案房屋所有权，依据“买卖不破租赁”原则，张某与原业主签订的房屋租赁合同对陈某和张某继续有效。张某作为涉案房屋的承租人，在房屋租赁合同关系解除前负有妥善保管房屋的义务；合同关系解除后，张某应当向陈某交还状态完好的房屋，并负有通知业主陈某查验、接收房屋的附随义务。但张某作为房屋承租人，实际未对房屋尽妥善保管义务，导致屋内墙体、地面及屋内设施等损坏严重，故应对房屋维修损失承担赔偿责任。同时，因房屋损坏不能正常使用，还应赔偿相应的租金损失。法院遂判决张某需赔偿。　一审判决后，张某不服，提起上诉。法院二审判决驳回上诉，维持原判。

问题1：什么是“买卖不破租赁”？

律师指出：《民法典》第725条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在租赁期间，租赁物的所有权因为买卖而发生变化的，不影响已有的租赁关系，只是出租人发生了变化，原有的承租人和新的出租人之间的租赁关系仍按照原有的租赁关系。

问题2：本案中张某为何要承担赔偿责任？

上海房产律师表示到：《民法典》第714条规定：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。承租人对于租赁物有着妥善保管的义务，张某作为承租人，甚至是故意毁坏承租的房屋，对房屋进行了严重的破坏，违反了租赁合同的义务，应当对房东承担赔偿责任。

问题3：如何看待本案中陈某和张某协商解除合同？

上海房地律师说到：《民法典》第562条第1款规定：当事人协商一致，可以解除合同。在陈某获得案涉房屋的所有权后，其和张某之间构成了租赁合同关系，本应按照原有的租赁合同予以履行。但陈某能够和张某协商一致，解除租赁合同，并且给予张某补偿款，此为双方的真实意思表示，合法有效，双方的租赁合同依法予以解除。