弟弟在母亲去世后,以房屋买卖合同的名义,将原本登记在父亲名下的房屋过户到了自己的名下。父亲去世后,三个姐姐发现了这一情况,便将弟弟诉至法院。法院审理后,认定了被告所签订的房屋买卖合同为无效合同。
原告孙某1、孙某2、孙某3诉称,母亲和父亲先后因病去世。父母购买了位于北京市海淀区的房屋,该房屋登记在父亲名下。父亲生前,在三原告不知情的情况下,被告与父亲签订《存量房屋买卖合同》,之后将房屋过户至被告名下,故请求法院确认该合同无效。被告孙某辩称,其与父亲办理的房屋买卖手续合法正规,不存在无效的情况。法院经审理查明,孙某某与刘某系夫妻关系,二人育有四子女,分别是孙某、孙某1、孙某2、孙某3。涉案房屋系孙某某与刘某夫妻共同财产。刘某去世后,孙某与孙某某签订《存量房屋买卖合同》和《存量房交易结算资金自行划转声明》,约定出卖人孙某某将房屋出售于孙某,成交价格80万元。合同对付款方式、付款时间、违约责任等均未约定。声明载明双方亲自办理转移登记手续。同日房屋所有权转移登记至孙某名下。孙某当日交纳契税、房屋所有权登记费、已购公有住房上市出售补缴土地收益,而未支付房屋对价80万元。法院认为,诉争房屋为孙某某与刘某夫妻共同财产,在刘某去世后,孙某某、孙某、孙某1、孙某2、孙某3作为刘某第一顺位继承人,应当对房屋中刘某的遗产部分享有继承权。依据法律规定,行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。孙某、孙某某作为刘某的家庭成员,明知诉争房屋作为刘某的遗产,孙某1、孙某2、孙某3享有相应继承份额,但却未经孙某1、孙某2、孙某3同意,以签订房屋买卖合同的方式,将诉争房屋过户给孙某,其行为损害了孙某1、孙某2、孙某3的利益,法院最终判决孙某与孙某某之间的《存量房屋买卖合同》无效。
问题1:本案中刘某去世后,案涉房屋中属于刘某的部分如何分割?
律师表示到:《民法典》第1153条规定:夫妻共同所有的财产,除有约定的外,遗产分割时,应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有,其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的,遗产分割时,应当先分出他人的财产。本案的房屋属于刘某和孙某某的夫妻共同财产,在刘某去世后,其享有的50%的房产份额属于遗产,由作为第一顺序法定继承人的孙某某、孙某、孙某1、孙某2和孙某3继承,即五人各自享有房屋10%的份额。
问题2:本案中的房屋买卖合同为何会被认定为无效?
律师指出:《民法典》第154条明确规定了:行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。孙某某和孙某在明知案涉房屋有一半的份额需要按照继承来分割的,并非所有的房屋份额都归孙某某所有的情况下,仍然签订了房屋买卖合同,孙某亦未支付孙某某房屋价款,可见两人属于恶意串通,目的就是要转移房屋所有权给孙某,因此本案中的房屋买卖合同因恶意串通而无效。
问题3:本案中房屋的所有权应当如何处理?
律师认为:在刘某和孙某某均去世后,在没有遗嘱前提下,案涉房屋按照法定继承来处理,即孙某和孙某1、孙某2、孙某3均享有房屋25%的份额。若孙某认为房屋已经过户登记在其名下,其亦愿意支付相应的房屋份额折价款给孙某1、孙某2和孙某3的,三人亦同意的,则可以按照该方案来处理,房屋所有权仍归孙某所有。若四人无法达成一致意见的,则可以通过出售房屋,平分卖房款来处理。