中国房地产业近些年的蓬勃发展，使目前中国约保有400亿m2房地产资产存量，未来10年内还将有300亿m2的房地产资产存量的预期。这无疑将逐渐催生中国房地产资产管 理行业——其将由成熟的房地产市场、成熟的开发商、成熟的客户以及成熟的物业服务企业来共同实现。

　　因此，中国的房地产资产管理发展将从今天的粗浅认识、不懈努力、逐渐转变开始，最终实现跨越和升级。

　　房地产资产管理

　　房地产资产管理包括预测房地产所处环境变化趋势，制定房地产营运战略、营运计划和预算，根据市场环境变化调整房地产功能用途，协调房地产与所处环境的关系，控 制和保证资产收益，增进房地产资产的市场价值，对房地产资产进行维修、保养、改造、再开发等。

　　房地产资产管理的三个层次。

　　具体来说，房地产资产管理包括物业管理、资产管理和组合投资管理三个层次。其中，物业管理是资产管理的基础层次。

　　物业管理是房地产资产的日常管理，是整个房地产资产管理体系的基础执行层，其目标是保证实现资产所有者对物业的功能定位及物业的正常生命周期，对物业进行保养 、维护、修缮，为物业使用者提供实现物业功能必须的服务，在不改变物业结构和功能的前提下实现物业的保值增值。这是最低层次的房地产资产管理。其根本依据是房 地产资产管理者制定的物业发展营运战略，主要管理工具是物业营运计划、物业营运预算和物业日常管理细则（财务、安全、卫生等）。物业管理者还针对影响物业功能 和结构的突出问题向资产管理者提出物业改良计划。此外，物业管理者必须经常在物业现场，对房地产资产管理者负责。

　　而资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多，资产管理公司可聘请多个物业管理公司、设施管理公司，并按物业类型、地理位置等因素来管理物业。此外，资 产管理业务范围更从基本的物业管理延伸到产品定位、市场推广、租赁销售等环节。因此，作为专业程度更高的职能，要求资产管理者比现场的物业管理者要具有更广阔 的视角和综合专业能力。目前，进入中国的大多境外公司（戴德梁行等）均达到了此种层次。

　　对组合投资管理来说，其所涉及的范围就更广了，包括帮助业主确定投资目标并执行、评估资产管理公司的表现、审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产 的良好运行状态和市场竞争力、管理资产以实现组合投资收益的最大化、就新购置物业或处置物业做出决策等。组合投资者以风险控制和调整后的组合投资回报最大化的 目标来管理资产，并详细制定和执行组合投资战略，包括在合适的时机购买或出售物业等。对组合投资管理者的评价是基于组合投资的整体绩效。

　　资产管理公司的核心竞争力。

　　对房地产资产管理公司而言，其核心竞争力表现在以下三个方面：

　　一是其核心业务是对存量房地产资产进行收购、转让、经营、管理、再开发等业务处理，并提供实现资产增值的专业解决方案；

　　二是侧重于对资产管理、投资组合管理、专业咨询管理等方面的策略性管理工作，其他执行层面的工作则有效结合社会化、市场化资源整合进行；

　　三是核心竞争力集中表现在对房地产资产管理产业链条中的法律经济问题的掌控能力、企业管理的规范执行能力和对房地产资产市场准确的定位与策划能力。可以说，具备了这三项能力的房地产资产管理公司，才真正具备了核心竞争优势。

　　国内资产管理的发展趋势

　　经过与房地产业相生相伴发展的20年，物业管理行业逐步成长起来。同时，随着房地产市场和物业管理行业的发展壮大，资产所有者也逐渐成熟。出于降低经营成本扩大 收益的需求，以及《物业管理条例》、《物业管理招投标管理办法》等一系列物业管理法规对行业的规范，专业化和市场化成了物业服务企业的必然选择。

　　同时，在资本的强力推动下，巨大的中国房地产存量资产市场已经形成，中国房地产的产业链正在发生巨变，开发商不再只盯着拿地、卖房，而是由单纯的开发商转变为 运营商，资本则专注于投资。如今，开发商和投资商之间又将增加一个新环节——资产管理方。根据相关预测，未来5至15年间，将是中国房地产资产存量与增量的集中放量期，也将是房地产资产管理企业的最佳成长成熟期。

　　中国国内的房地产资产管理公司起步较晚，进入2005年以后，陆续有一些带有房地产资产管理特色的公司实体出现，它们或长于投资咨询、或长于资产重组，有的专注于 物业管理和设施管理的基本层面，真正具有全面对房地产资产实施收购、转让、经营、管理、再开发等业务能力的严格意义的房地产资产管理公司并不多见。

　　比较而言，从上个世纪90年代就进入中国市场的外资“四大行”，如戴德梁行、世邦魏理仕、仲量联行、第一太平则带着国外上百年成熟资产管理的经验，无论从业务范 围、人才储备，还是专业技能上，均占有一定的优势。国外成熟的物业管理服务链条包括项目管理、租赁管理、物业管理、设施管理、尽职调查、管理评审等上下游产业 ——成熟的物业管理公司，必须是专业的、多元的并具备与专业化程度更高的各类公司合作的素质。

　　实现物业管理到资产管理的必由之路

　　物业管理后期的专业化、市场化已经初具规模，而在产业链上的延伸首先体现在前期介入上。目前，也有部分物业服务公司在完成自身物业管理工作后，开始为外部企业 提供相关的咨询服务。如在规划阶段、设计阶段、施工阶段、竣工验收及项目接管阶段甚至销售阶段，提出建议，帮助制定公约和管理预算，通过在前期建议，减少了项 目成为成品时的“硬伤”，并在前期导入了公司未来的服务理念。更重要的是，前期介入能为物业服务公司赢得更多的商业机会，增强开发商对物业服务公司后期管理的信心。

　　物业服务公司还可以利用对客户的理解和自身专业技能提供全方位的资产管理服务。

　　1.租赁管理。目前有越来越多的内外资投资者开发或购买物业，是希望通过长期持有物业以获取租金或房产增值回报。物业服务公司可以充分利用自身的管理优势，如对 本物业的充分了解、稳定的客户来源、与客户良好的沟通技巧等，来帮助客户打理租务，投资者只定期收取租金即可。

　　2.设施管理。物业管理是一种“准公共产品”，是为全体业主或用户提供的共有服务；而设施管理是为单个用户提供的专享服务，它的服务更加细致周到并主要集中在设 施的运行管理与维护上，如DTZ公司目前服务全国范围内的百安居的设施管理就是此类业务。