导读：你想要进行海外物业投资，但是你怕陷入错误，该怎么办?小面沪律网小编为您总结了物业投资管理的十个错误，相信你看了后，一定能避免，成功的进行海外投资事业。

　　错误之一：想法先入为主感性大于理性

　　很多投资者在刚开始购买房产时，约90%的购买决策都是基于情感，真正能做到理性的只有10%。对于买家来说，家是你的避难所，是你生儿育女的地方。为此投资时你会不惜一切代价，这是最常见的投资陷阱。比如，你喜爱这种窗帘，它让你联想到了某个度假胜地，这是属于感情陷阱。而这种陷阱会让你的情绪来影响你的判断，这意味着你更有可能过度重视感性上的原因而给出高价，而不是理性地利用谈判来得到最好的价格。当然，如果这个房产是你与家人自住的，这种感性大于理性还有心可原，但是作为投资，这会让你与达到你的投资目标的距离更远了一步。

　　理性的做法是通过分析研究，对所要购买的投资物业，提出一系列问题。它能否提供您所需要的收益和回报?它是否在吸引优质租户的最佳位置?它是否能有长期升值的回报?通过回答这些问题，让你明白投资一个物业是基于经济利益，而不是个人的情感。投资只能是看效益，而不是情绪性的。

　　错误之二：不作计画=策略失败

　　这是一个古老的格言，但很现实。如果你试图建立一个利润丰厚的物业组合，而没有具体实施计画。就是不带地图的信天游。你会不可避免地跑错方向，最终导致失败。

　　如果要通过房地产成功创造财富，首先要设定目标，然后制定一个有凝聚力的计画。你需要关注短期和长期两种计画，并确保您的投资决策与你的整体策略相互支持。在一个短期计画达到之后，马上开始另一个计画，持之以恒，避免盲目行动。

　　错误之三：两个极端过于冲动或过于谨慎

　　有两类初涉房地产投资者，他们买第一个物业前的最常见的特征是：要么太冲动，要么过于谨慎。

　　冲动者冲锋陷阵，急于求成。他们也许只参加了一个介绍会，就急于购买。听信买房者介绍的有如何如何优势的说法，而没有看出这是人家正急于出售的房产。不知不觉落入陷井。当然这样的房产不会使投资者一夜暴富，但投资者却认输失去了信心，以为物业投资不适合他们。

　　谨慎者则缩手缩脚，停滞不前。他们不停地参加介绍会，收集大量的资讯，但总是抱着怀疑的态度并对自己缺乏信心，无法采取行动。他们自己才是自己最大的敌人。

　　前者有时可以从他们的错误中学习，使他们的投资努力的成功，后者将永远不会克服自己的恐惧。你能做的最好的就是找一个折中。学习尽可能多的让你满意的投资决策，千万不要以为你永远不会明白这一切。你将永远有别的东西要学习。获取知识的最佳途径是游泳中学习游泳。

　　错误之四：投机心多过耐心

　　很多人进入物业投资，希望能够在一夜之间成为百万富翁。他们认为物业将可以快速解决他们的财务问题，但事实上，是在寻求房地产短期收益，更多的是猜测而不是战略投资。

　　房产投资是一项长期有前景的投资，它缺乏流动性，它需要时间来做。而且涉及大量成本，而在未来可能还会涉及到资本增值税。

　　有些人可能认为这是房产投资的一个缺点，但这正是房产投资的力量所在。因为房地产是一个成熟的商品，人人都需要它，它具有提供稳定，长期收益的能力。

　　比如说，你可以利用你的一个物业中的资产到另一个物业，争取组合收益。你还能买更多的添加到你的投资组合中。更妙的是你可以使用别人的钱(从银行借来的)来获利。没有其他的商品能够有这样的能力。如果你有耐心，高性能的物业在长期持续增长中，是确保你的财产阶梯递进顶端的途径。

　　错误之五：不做功课

　　了解房地产市场需要时间。有些投资者进入市场时并不了解房地产的周期性质是什么。有人说，其实房产投资有许多的知识要学，知道的越多，越能够让自己在投资中游刃有余。

　　比如你需要对你打算投资的地区了如指掌，让自己完全熟悉任何地区地产代理及物业管理人员。找出所有关于在该地区的物业设施，空置率和历史价值。

　　错误之六：买错类型

　　不同类型的地区，分布著不同的人口类型，在决定你购买的物业类型之前，一定要对这个区的居住人口有详细准确的了解。比如你在一个郊区投资，你首先要问自己，在这个地区的主要是家庭?还是年轻单身的专业人士?如果是在一个家庭市场，你会不会投资在两间卧室的公寓上?如果这个地区吸引的大部分是年轻的，没有孩子的住户，你应不应买一个大的房子?总之，你得了解市场，相应地购买。否则必然会导致大的投资失误!

　　错误之七：有效的现金流管理

　　初始投资者很容易陷入现金流管理的陷阱。有时了解所有涉及购卖及持有物业的成本是很困难的。建议房产投资者应该总是寻求熟悉房地产投资的专业会计的师帮助，以确保得到政策上的建议。

　　首先，你需要确保你能负担得起你所购买的物业。要弄清楚你有多少收入将能支撑你的投资，它是否足够支付你的开销?如果没有，你用什么来补足?

　　不要忘了还要考虑任何突发事件，比如较长时间的空租期或意外的维护成本。一个好的经验法则是保留5%左右的物业成本值，来应付诸如利率提升、土地税、保险、维修及管理费等等的一系列费用。当然，你保留的这笔钱可以放在你的贷款对冲帐户中，这样可以为你减少贷款的数额，而到用的时候可以随时支取。

　　对每一个潜在的投资进行分析，并确保你做好充足的准备。低估你的收入和高估你的费用你才有可能做到有备无患。

　　错误之八：自己来或随便选择专业人员

　　人有时会凭著自己的聪明，认为自己什么都可以做。但有时恰恰是这一点让自己在投资方面受到了限制，选择了不适合自己的财务结构，或者是让自己的投资走向了让自己停滞不前的方向。这里给所有初始融资物业投资者的最好忠告是:要寻求一个合格的，专业的抵押贷款经纪人的帮助。从长远来看，这样的贷款经纪人可以根据你的情况为你选择正确的融资类型，不但可以为你节省数千圆，还能够给未来铺垫更坚实的投资道路。因此，一个能够引导你在正确的方向投资的好的经纪人非常关键。

　　错误之九：不做彻底检查

　　买房前进行专业的建筑和害虫检查从降低房屋品质风险来看，是十分必要的。在购入物业后，买家没有任何法律保护。假如你在搬入几周后发现了问题，前业主是不承担修复义务的，因此，尽管验房报告会增加资金的少量投入，但从长远来看还是很值得的。

　　除此之外，专业验房报告还有一个好处，能帮助买方在议价时获得更大的优势。如果你发现了物业中存在的问题，你可以就此向卖家要求更好的价格。

　　从买家的角度，你对验房报告理解得越透彻，你的议价优势就越大。你甚至可以在验房结束的第一时间向验房师了解情况，并澄清一些专业名词。这样当你和卖家或仲介谈判时，自然会更加自信。

　　要提醒的是，一定要确保验房师的品质。你可能会在网上搜索，选择那些网站看上去很专业的公司，但这不一定保证验房师的资质。要记住的是，只要你发现了问题，无论大小，都应就此向仲介或卖家争取更好的价格。毕竟，大多数物业都会在不同程度上有些缺陷，如何利用它们就取决于你的努力了。

　　错误之十：为了省钱而亲自管理

　　现在你已经做对了所有投资房产的步骤，避免了以上错误的发生。手中有了一个完美的物业投资......而辛勤工作才真正开始!

　　许多投资者认为自我管理自己的投资为好。找租客，收租金，作维修等。以为大包大揽，就会一本万利。错，错，错!一个两个还能对付。如果你有20个物业呢?

　　物业管理事无巨细；必须找到合适资格的租户以确保您的租金收取。懂得租房的法律，对租金的市场价值牢牢把握，进行定期检查，租户与你产生异议时，自己在仲裁庭应付可能出现的差错，处理所有的突发事件，并做到随叫随到，还有您的租户维护问题等等。与其自己处理，倒不如支付专业物业经理来处理所有这些事情，当然你必须确定你找到的这名物业经理必须是一位专业，负责的物业经理。让物业经理管理你的物业，而你来管理你的物业经理，同时你能腾出更多时间和精力找到更多的投资，以增加你的投资组合，产生更大的财富。