上海市房屋土地资源局发布

一、总　则

第一条　（目的与依据）

为了规范本市物业管理招标投标行为，保护招标投标当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》和《上海市居住物业管理条例》的相关规定，结合本市物业管理的实际情况，制定本暂行规定。

第二条　（适用范围）

本市行政区域内的居住物业管理（以下简称物业管理）招标投标活动适用本暂行规定。

第三条　（基本原则）

物业管理招投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条　（管理部门）

上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责本市物业管理招投标活动的指导，监督和管理。区、县房地产管理部门具体负责本辖区内的物业管理招投标活动的指导、监督和检查。

二、招　标

第五条　（招标人）

物业管理项目的招标人（以下简称招标人）是指依照本暂行规定进行物业管理项目招标的新建住宅建设单位、业主委员会或相关物业产权人。

物业尚未交付使用或者物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，新建住宅建设单位是物业管理项目的招标人。

业主委员会采用招标方式选聘物业管理企业的，必须经业主大会或业主代表大会讨论同意。

第六条　（招标组织）

招标人可组建招标工作小组，也可委托咨询服务机构代理招标事宜。

招标人组建的招标工作小组，应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力，并按下列规定组建：

（一）招标人是新建住宅建设单位或相关物业产权人的，其法人代表（负责人）或其代理人参加招标工作小组；已组建业主委员会的，由业主委员会代表参加招标工作小组。

（二）与招标物业相适应的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的５０％以上。

第七条　（招标文件）

招标人或者其组建的招标工作小组应当编制物业管理招标文件。物业管理招标文件应当包括以下主要内容：

（一）招标人名称和地址，招标工作小组或其委托的招标代理机构的联系方式；

（二）物业基本情况。包括物业名称，坐落地址，总占地面积，总建筑面积，绿化面积，房屋类型，产权性质，房屋幢数，套数，建筑结构，公建配套设施，主要设备设施，物业档案（含施工或竣工图纸），出售情况，入住率等；

（三）委托管理的内容及要求；

（四）物业管理用房的安排；

（五）投标人的资质与条件；

（六）投标书的编制要求；

（七）组织解释招标文件及实地考察物业的时间；

（八）投标书密封要求和送达的截止时间，地点及方式；

（九）开标、询标的时间，地点、方法与程序；

（十）投标报价要求及评标标准；

（十一）拟签订合同的主要条款；

（十二）其他事项的说明。

招标文件可载明投标保证金的缴纳、对未中标人编制投标文件的经济补偿方法等内容。

第八条　（投标保证金和标书编制补偿金）

招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，投标人应当缴纳；投标保证金应在确定中标人后３０日内退还投标人。

招标文件对未中标人承诺支付标书编制补偿金的，招标人应当支付。

第九条　（招标公告、招标邀请书）

招标人采取公开招标方式的，应通过报刊、广播、电视或其他公开方式发布招标公告；招标人采取邀请招标方式的，应向３家以上的具有相应物业管理资质的物业管理实绩的企业发出投标邀请书。招标公告应包括以下内容：

（一）招标人的名称，地址和联系方式；

（二）招标物业的名称，地址，使用性质，建筑面积，实施管理的时间；

（三）投标资格条件，报名的地点和期限；

（四）获取招标文件的时间，地点，方法和相关费用等。

招标人应在发布招标信息前，将招标项目简介，招标文件，招标公告或招标邀请书，招标工作方案等文件报物业所在地的区、县房地产管理部门备案。

第十条　（截标期间）

物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止期间，不得少于２０日。

第十一条　（招标文件的修改）

招标工作小组或其委托的代理机构可召开招标文件答疑会议或组织物业现场踏勘，就招标文件向投标人解释说明。解释说明内容与招标文件内容不一致的，招标人应在截标日前１５天，以书面形式告知所有投标人。

招标人对已发出的招标文件进行修改的，应在截标期日前１５天，将修改后的投标文件以书面形式送达投标人。逾期送达的，投标文件送达截止期日顺延。

三、投　标

第十二条　（投标人）

物业管理项目的投标人（以下简称投标人）是指响应物业管理招标，经招标人核准参与投标竞争的具有物业管理资质的企业。

第十三条　（投标申请材料）

投标人申请参加物业管理投标的，应向招标人提供下列证明材料：

（一）投标申请报告；

（二）《工商营业执照》、《物业管理企业资质等级证书》复印件：

（三）投标人基本情况说明，包括企业性质，注册地址，通讯地址，法人代表姓名，已管理物业情况，人员情况等；

（四）年度企业会计报表复印件；

（五）招标文件要求提供的其他证明材料。

第十四条　（投标单位资格评定）

招标人应对申请参加投标的单位进行资格评定，根据单位的资质、业绩、信誉等情况确定投标单位。被确定的投标单位不得少于３个。

第十五条　（投标文件）

投标人应按招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当包括下列主要内容：

（一）管理服务理念、目标；

（二）物业管理机构运作方法及管理制度；

（三）管理服务人员配备；

（四）物业管理用房及相应管理设施的配置；

（五）物业管理费用的收支预算方案；