为了规范和加强物业管理企业的会计核算工作，现就物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题通知如下：

　　一、本通知所指物业管理企业，是指经工商行政管理机关登记注册、具有独立法人资格的物业管理企业。

　　二、物业管理企业的会计核算，应在《房地产开发企业会计制度》的基础上，再按照“物业管理企业会计核算补充规定(试行)”执行(见附件)。

　　三、本通知自2000年1月1日起执行。

　　一、会计科目及使用说明

　　第204号科目 预收帐款

　　1.本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等预收的公共性服务费等。

　　2.企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目;收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目;退回多付的款项，作相反会计分录。

　　预收帐款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收帐款”科目的贷方，不设本科目。

　　3.本科目应按有关单位和个人设置明细帐。

　　4.本科目期末贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收的款项;期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。

　　第205号科目 代收款项

　　1.本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。

　　企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。

　　2.企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目;交给有关单位时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。

　　3.本科目应按代收代交费用种类设置明细帐。

　　4.本科目贷方余额，反映企业尚未支付的代收款项。

　　第209号科目 其他应付款

　　1.本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。

　　2.发生的各种应付、暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目;支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

　　3.本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细帐。

　　4.本科目期末余额，反映企业尚未支付的其他应付款。

　　第281号科目 代管基金

　　1.本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部分、共用设施设备维修基金。

　　2.企业收到代管基金时，借记“银行存款——代管基金存款”科目，贷记本科目。

　　企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款——代管基金存款”科目，贷记本科目。

　　企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共用设施设备，应负担的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，应按受益对象，借记“经营成本”、“管理费用”、“其他业务支出”科目，贷记本科目。

　　代管基金按规定用途使用，应分别以下两种情况进行处理：

　　由本企业承接房屋共用部分、共用设施设备大修、更新、改造任务的，实际发生的工程支出，借记“物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目;工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转帐，借记本科目，贷记“经营收入——物

　　业大修收入”科目;结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记“物业工程”科目。

　　由外单位承接大修任务的，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

　　3.本科目应按单幢房屋设置明细帐。

　　4.本科目期末贷方余额，反映代管基金的结余。

　　第411号科目 物业工程

　　1.本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出。

　　企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，也在本科目核算。

　　2.企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转帐，借记“代管基金”科目，贷记“经营收入——物业大修收入

　　”科目;结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记本科目。

　　企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目，工程完工结转成本，借记“递延资产”科目，贷记本科目。

　　3.本科目应按工程项目设置明细帐。

　　4.本科目期末借方余额，反映在建工程的实际成本。

　　5.企业可以根据实际业务需要，增设相应的科目。

　　第501号科目 经营收入

　　1.本科目核算企业在物业管理(主营业务)活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务而取得的各项收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

　　物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。

　　物业经营收入是指企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。

　　物业大修收入是指企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。