网友咨询：

　　我于今年一月购买二手房一套，含自行车库一个，合同约定该车库为独立所有，如不是，售出方赔偿二万元整。我与售出方原约定4万元购房余款于5月1日前付清，同时他退还我两证及迁出户口，如果我逾期不交清余款每天要付千分之二的违约金。 现经查实该车库为合用车库，无独立产权。我们就赔偿款达不成统一意见，售出方只愿意赔偿3千元。若一直无法达成共识，我未向卖方支付余款4万，属我违约还是卖方违约在先？请问我怎样做能最大限度保障自己的权益？

　　四川成都康健忠律师回复：

　　根据你的陈述情况，我认为对方应当按照合同约定赔偿你不能取得独立车库的损失;同时，你在与对方交涉的过程中如果没有证据留下来，则应当争取尽快解决纠纷，以免因对方主张违约金而使你遭受更多的损失。建议如果无法尽快协商解决，则应当当机立断聘请律师代理提起诉讼。

　　江西南昌郑吉敏律师回复：

　　你们是否在合同中约定房屋交付时间和产权过户时间，如果约定了，就按约定存在先后履行顺序;如未约定视为交付房款时同时履行。同时履行意味一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，因此也不存在违约在先的概念。

　　鉴于你的案件，如果有证据证明合同指向的车库无独立产权，你可以只支付2万元，并起诉要求对方强制履行过户义务。在支付2万元前或同时请律师发律师函或自己致函给对方，要求对方承担2万元违约金，并抵消房款。