一上海男子购买海某玉沙村一套拆迁安置房,付了首笔70万元购房款后和卖方发生纠纷
购房者被判付70万违约金
去年2月,上海长宁区的56岁男子宁某,通过房产中介在海某与卖房者彭某签订了一份购房合同,准备购买一套房子等退休后来海某定居。合同约定房子的全价为146万元,宁某向彭某交了70万元第一笔购房款后,双方发生了纠纷,最后对簿公堂。
购房者和卖房者发生纠纷
2010年2月,宁某通过海某一家房地产中介的业务员何茗介绍,认识了准备转让海某市玉沙村拆迁安置房的彭某。2月12日,宁某和彭某签订了一份《政府拆迁补偿安置房转让合同》。合同约定:彭某将名下的玉沙村拆迁补偿安置房4号楼2×××号房屋转让给宁某,建筑面积127平方米,每平方米1.2万元,总价款146.05万元。宁某在签订合同当日付给彭某第一笔购房款70万元;宁某拿到该房钥匙后付第二笔购房款50万元;房产过户后,付清尾款。
合同还约定:卖方确保房屋产权清晰。自卖方收到第一笔房款七天内,双方须到公证处办理房产转让公证书。买方付清第一笔房款后,卖方应办一份公证委托书给买方,由卖方委托买方全权处理该房屋一切事宜。如买方中途悔约,不得向卖方索还已付房款;卖方毁约,应在七天内退还已收房款。买方不能按时支付房款,按日支付千分之五的滞纳金。若因政府不同意双方房屋买卖或卖方原因造成该房屋无法过户,或双方买卖合同无法履行,卖方应在七天内退还买方交的全部房款。
在签订合同的当天,宁某付给彭某购房首付款70万元,彭某出具了收款收据。同时,章娜女士为买卖双方第一笔购房款出具《担保书》,“双方均按照签订的合同条款执行,如甲方违约,章娜赔付双倍首付款140万元。”
宁某称,从2010年2月18日起,他多次要求彭某一起去海某的公证机构办理相关公证事宜,可彭某再三推托不办理,双方因此发生纠纷。
买方状告卖方违约被驳回
2010年7月5日,宁某将彭某告到海某秀英区法院,要求确认彭某违约,退还已付房款70万元,同时支付35万元违约金,并赔偿因此给宁某造成的经济损失3.136万元,合计108万余元。判令担保人章娜承担担保和连带支付责任。
被告彭某辩称,宁某的起诉无事实和法律依据。双方所签订的合同有效,应严格履行,宁某违约在先,应承担违约责任。
被告章娜辩称,她与彭某的答辩意见一致,请求法院驳回宁某的诉讼请求。
秀英区法院认为,本案焦点在于双方转让合同是否有效、在履约过程中是否有违约行为、被告章娜的责任认定等问题。本案转让合同是双方自愿签订的,买方已依约支付第一笔购房款70万元,卖方也正在办理房产更名申报相关手续。该转让合同应认定有效。彭某收取70万元后,不断找相关单位办理房产更名,拿到钥匙后一直等宁某来履行合同,并不构成违约。
2010年9月7日,秀英区法院一审判决,驳回宁某的诉讼请求。
卖方起诉买方索赔违约金
2010年11月的一天,宁某收到了一张法院传票,原来,他被彭某告到海某龙华区法院。彭某要求宁某继续履行合同,支付第二笔房款50万元,支付逾期付款违约金70万元。彭某诉称,2010年6月2日,宁某到海某办了领钥匙手续,却称要立即办理过户才能付第二笔房款,违反了合同的相关约定。
宁某辩称,双方的转让合同有效,他在履约期间不存在逾期付款问题。彭某违反合同约定,拒绝办理转让合同公证和公证委托书,导致双方发生纠纷。
今年1月18日,宁某领到了龙华区法院的判决书。龙华区法院认为,根据秀英区法院的判决,合同未公证属于宁某的过错,与彭某无关,双方应继续履约。彭某同意交付钥匙,宁某应依约接收,并付第二笔购房款,不能以办合同公证为由进行抗辩。宁某存在拖延支付第二笔购房款的主观故意,其行为构成违约。龙华区法院判决:宁某在判决生效后付给彭某50万元购房款,另付70万元逾期付款违约金。宁某不服该判决,将向海某中院提出上诉。 (文中人物为化名)