目前房地产纠纷很多，其中许多购房者都说后悔听信了广告的宣传，实际的房屋和报刊广告相差甚多。那么，房屋广告究竟有什么样的法律效力？发展商不能兑现广告中的许诺怎么办，购房者能依据广告内容追究他们的责任吗？
广告的三种类型
第一种，有些发展商将在广告中的某些许诺以购房者条款的形式写到正式的“购房合同”中，此后再谈这个问题时就已经不是在说广告，而是谈合同条款了，其法律效力是明确、有效的。但同时也有一些广告语不能或没有变成合同条款，我们所要讨论的就是这些广告。这些广告由于其内容的明确程度不同，性质也不同，基本上形成我们要说到的第二种、第三种类型，应当区别对待。
第二种类型的广告，其内容属发展商宣传所需的夸张性语言，其目的是为了引起注意、制造声势、氛围，并没有明确的指标，如“理想居所”、“居家首选之地”“温馨家园”等词。这些广告仅仅构成了一种要约邀请，没有法律上的约束力。什么是要约邀请呢，我国《合同法》第十五条规定:“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”发展商发布上述广告，只为引起人们的注意。惟一的目的是吸引广大的客户向自己打来电话——发出要约。至于究竟是不是“理想居所”或“居家首选之地”，完全由客户自己认识和决定，并不能构成发展商的确定许诺，所以发展商无须为此承担责任。
而第三种广告就完全不同，也是出问题最多的一种房地产广告。这些广告中往往标明了价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、赠送的物品或优惠等。例如，我们生活中常见到的有“送精装修”、“24小时热水”、“一梯四户”、“层高2.9米”、“国际著名物业管理公司管理”、“明年三月入住”等等。这些广告实际上已经构成了一种要约，具有法律意义上的约束力。我国《合同法》第十四条规定:“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定:(一)内容具体确定，(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”
“要约邀请”与“要约”
从前面的说明我们知道，一般的广告仅仅是一种要约邀请，但如果该广告确实就房屋质量、价格、位置或配套设施设备、赠送物品等重要方面做出明确的说明，并且确实是这些方面对购房者最终作出购买决定起着极大作用，那么就可以认为其内容是具体确定的。这些广告内容都是针对购买其房屋的客户而言的，对客户而言，诚信地认为只要自己与发展商签订房屋买卖合同，并且双方没有其他改变广告内容的意思表示，发展商就应该受广告约束，按照广告中的承诺向客户交付房屋，或者向客户提供广告中提到的优惠和便利。而对于发展商而言，这也是确定无疑的。如果说这些广告完全对发展商没有约束力，那只能说明这种广告完全是蓄意的欺诈。
因此，《合同法》第十五条规定:“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。要约到达受要约人时生效。”就是说构成要约的广告在发布后即具有一定的法律效力，发布广告的发展商不能够轻易改变其广告许诺。比如，您是一位准备买房的客户，看到一个详细说明的广告很感兴趣，告知发展商，愿意按照广告条件来购买其房屋，这时候你的意思表示就是一种承诺。如果发展商没有声称其不再提供广告中的一种或几种条件，那么就意味着双方间已经确立了合同。即使这些广告内容没有被归为合同条款，也是双方间合同的组成部分，双方都要遵守。广告的内容，主要对发展商有很强的约束力。
现实生活中，由于大量的广告内容没有被写在合同里，所以引发出很多问题。建议广大的购房者，最好将房地产广告中的一些具体、重要的条件明确写在购房合同中，确立双方的权利与义务，以免将来出现一些不必要的麻烦却苦于没有依据，这样将会更好地维护自己的权益。