买房又退，留下按揭记录，再买房算第几套房呢？再买房的话，我究竟算第几套?最近叶小姐遇到了烦心事。原来，几年前叶小姐曾购买过一处房产，可后来又退掉了。现在叶小姐准备下手购房，可是几年前的那套被退掉的房子，却成了她的烦恼。

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　　买了又退，留下按揭记录

　　2007年，叶小姐与某房产公司签订了一份购房合同，以按揭的形式买下了一处房产。

　　一年以后，因为一些原因叶小姐将房子退给了房产公司，并且将银行剩余贷款一次性付清。此时，该房产尚未交付，因此也就没有涉及房产证过户。这跟二手房买卖还是有区别的，虽然叶小姐买过房子，但她的名字从没出现在房产证上。因此要说叶小姐有没有房子，或者说曾经是否买过房子，房管部门根本查不到。

　　这事一晃就过去两三年了，本来什么事也都没发生。可是今年初出台了“限购令”，却让这事产生了令叶小姐意想不到的影响。“银行贷款记录是改不了的。如果再买房申请贷款的话，银行一查肯定要当作二套来对待。不但首付要提高至6成，利率也要上调，很不划算。”叶小姐说，她最近也问过很多楼盘的销售顾问，都觉得她这事很棘手，到底算一套还是二套，这还真说不准。

　　该怎么算，银行莫衷一是

　　“我们现在执行的是认房又认贷的标准。只要你现在拥有一套房子，不论这套房子是否贷款，再买一套的话就算二套，按规定首付6成，利率上调1.1倍。”某银行个贷部工作人员向记者介绍了银行对二套房的认定标准。如果是买了又卖了，而且还有贷款记录，那毫无疑问就算二套。不过像叶小姐这样的情况却又不同，这位工作人员坦言还从没碰到过。

　　如果将银行贷款记录作为依据，叶小姐再买房的话肯定是要“被二套”了。可事实上，叶小姐仍然可以从房产档案管理部门拿出首套房的依据来。“如果碰到这种情况的客户，我们会将材料提交给领导，开会讨论决定。”最后，该银行的这位工作人员表示，她也无法确定究竟是算一套还是算二套，需要专题讨论。

　　随后又咨询了建行等多家银行，得到的答复几乎如出一辙，这种情况以前从没碰到过，需个案研究。

　　尽管房产限购令已执行数月，但是仍有不少市民不知自己究竟算第几套。针对当前大多数购房者关心的几个问题，我们再为说明一下哪些情况为二套房。

　　问：婚前丈夫购买了一套房，婚后我们打算再买一套，算第几套?

　　答：算第二套，以家庭为计算单位。

　　问：父母有一套房，以子女名义买房算二套吗?

　　答：如果子女未结婚，再购房算二套;子女结婚视作独立家庭，再购房算首套。

　　问：前几年父母买过一套房，房产证上有母亲和我的名字。现在我打算再自己单独买一套，算第几套?

　　答：只要房产证上有你的名字，再买的话就算二套。

　　问：名下只有一套住房，卖掉之后再买一套，如何算?

　　答：将唯一的房产出售之后，最多还能买进两套房产。但如果目前名下的这套住房贷过款，再购房申请贷款时银行将执行二套房标准。

　　二套房认定标准

　　1、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;

　　2、借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;

　　3、贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的;

　　4、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按“第三条”执行差别化住房信贷政策。