买房屋赠送花园法院判协议无效

　　近日，南宁市江南区法院公开审理一起商品房买卖合同纠纷案。买主兰某状告房地产商悔约，她买下一套面积219.59平方米的商住两用房，房地产商却不履行《补充协议》赠送花园。经审理，法院判决该协议为无效合同，驳回兰某的诉讼请求。

　　兰某2003年与房地产商签订买卖合同，向其购买一套价值55.3万元的商住两用房。不久，经双方协商一致签订了《补充协议》，约定房地产商将兰某购买的商品房毗连的15平方米(无产权)花园交由兰某独家使用，使用年限与商品房年限一致，可以同商品房一并转让。但之后兰某多次催促，房地产商却迟迟没有交付花园。兰某认为房地产商不按协议履行承诺的行为影响了她对房屋的正常使用，也降低了原购房屋的使用价值。为此，兰某诉至法院请求判令：房地产商交付其花园或者补偿等同价值即33870元给她。

　　房地产商辩称，该花园是公共财产，兰某购买的房屋没有包含花园的价值，花园是赠送的，已告知无产权，房地产商也没有得到对应价值，所以双方签订的补充协议无效。补充协议是销售房屋代理商擅用公章签订的，他们并不知情，而且原告的诉讼已超过两年的诉讼时效。

　　江南区法院认为，原告兰某与被告房地产商签订的《商品房买卖合同》合法有效，且已履行完毕。该协议约定的标的物(花园)及其法律关系与双方之前签订的《商品房买卖合同》无延续性，虽然双方也是在平等自愿的基础上签订的，但其约定由被告将与原告商品房毗连的属于业主共有部分的花园赠送给原告，这种处分是违反有关规定和无法实现的，应为无效的赠送行为。而原告明知被告赠送的花园无产权而与之签订，对此双方均有一定责任。为此，法院不支持原告的请求。该案的诉讼时效已超过民法通则关于向人民法院请求保护民事权利的二年诉讼时效，因此，法院判决驳回原告兰某的诉讼请求。

　　延伸阅读：

　　七种无效的房屋买卖合同

　　一、房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

　　二、未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。

　　三、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。

　　四、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

　　五、单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。