规避抛售买卖房屋的风险

　　现实的房屋买卖交易中，不仅存在着简单的上下家(开发商和买家)签订合同问题，还涉及大量中间抛售，中间买卖环节，而且还牵涉到房屋贷款未到期等等问题，其也蕴含着大量的法律风险。现就本律师代理的(接受咨询的)案件和广大房屋买卖上下家共享。

　　二手房屋买卖中，买卖双方未办理过户，买方欲转让房屋债权债务

　　此种情况，存在于短期的投资客，对于长期持有人来说，一般不会遇到这样问题。

　　主要是买卖双方已签订房屋定金合同(甚至已签订房屋买卖合同)，买方已支付定金或一部分购房款，但由于种种原因(有卖方拖延办理，有不具备办理过户手续条件…….)，双方未办理过户手续，现买方急于抛售转手房屋，并和要买房的第三人签署了协议，由第三人加入进来，买方退出此次交易。

　　首先，第三人加入房屋交易，买方退出交易，必须经过房屋权利人同意，不经过权利人同意，对房屋权利人不发生效力。即没有经过卖方(房屋权利人)同意，原买卖双方签订的定金协议或者买卖合同仍然对买方有效，第三人不能依据其与卖方签订的协议对抗原本就已经合法有效的定金协议或者买卖合同。根据合同法第八十条、八十四条、八十九条规定，第三人加入本次交易，买方退出，属于合同权利义务的概括承受，所谓合同权利义务的概括承受，即第三人享有将来实现房屋物权的权利，但是必须履行支付房屋价款的义务。未经债权人(房屋权利人)同意的的权利义务的概括承受，不对权利人发生效力。

　　风险分析

　　对于卖方，只要没有收到关于房屋权利转让的通知或者不同意第三方加入进来，卖方照样可以依据之前与买方签订协议，要求买方继续履行，风险极小。

　　对于买方来说，风险在于一旦卖方不同意第三人加入，那么其就要继续承担之前和卖方间协议规定之义务，其实，这个义务本来买方就要履行，只不过没有转移给第三人罢了，对于买方，风险也是很小的。

　　对于第三人来说，风险极其大，因为一旦权利人不同意第三人加入进来，将会承担之前与买方签订协议时约定的给付买方转让金的损失风险(第三人和买方之间的协议不因为房屋权利人不同意第三人加入交易而无效，关于这一点，请参见本律师的《中介炒房，买家权益如何保护》文章)，且第三人享有不了房屋之任何权益，这样，对于第三人将得不偿失。

　　为了规避第三人的风险，建议第三人在和买家签订权益转让协议时先和卖家积极沟通，适当时咨询律师，由律师出面起草买家和第三人要签订的《房屋权益转让协议》。唯有这样，才能保护弱势的第三方权益不被随意践踏。