商品房出卖方违反约定，须双倍返还定金

　　《商品认购合同》中的定金一般是为了保障签订《商品房买卖合同》而支付的，它的性质是立约定金，在防范交易风险中起着重要的作用。当《商品房买卖合同》签订后，定金一般抵作房款。

　　从认购人即购房者的角度，认购人因自身过错，不能签订《商品房买卖合同》时，购房者无权要求开发商返还定金。相应的，定金同时也应当是对开发商的约束，如果因开发商过错导致双方不能签订《商品房买卖合同》时，开发商应当向认购人双倍返还定金。

　　现在，很多认购人签订本认购书时，认购书上写明：交付定金２万元，本认购书签订后，定金不退还。此种合同属于典型的不平等格式条款，严重违反了《担保法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定。是典型的霸王条款，是开发商用以约束购房者的条款，与担保法中的定金条款的精神是违背的。

　　根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买卖人。”同时，我国《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不属于约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

　　南京法律网房产律师认为，定金条款的可以约定为：认购人签订本认购书时，即交付定金２万元。本认购书签订后，由于认购人的原因或过错，不能签订《商品房买卖合同》时，则无权要求开发商（出卖方）返还定金；因不可归责于当事人双方一事由而导致《商品房买卖合同》不能订立的，出卖方应将定金返还买受人；因出卖方原因或过错而导致不能签订《商品房买卖合同》的，出卖方应双倍返还认购人的定金。