房屋买卖的善意取得制度

　 基本案情：张某与李某系夫妻，张某名下有一套商品房，共有权人为李某，后双方因感情不和准备离婚，张某便瞒着李某并欺骗善意不知情的第三人刘某，并与刘某签订了房屋买卖合同，刘某已全部支付了房价款。在办理产权过户时被李某发现并诉之法院，请求法院确认房屋买卖合同无效。一审法院认定刘某系善意取得该房屋产权而驳回了原告的诉讼请求。原告不服上诉至二审法院，二审法院经过审理认为不动产不适用善意取得制度，并依据《城市房地产管理法》第37条规定的撤销了第四项“共有房地产未经其他共有人书面同意的”不得转让的强制性规定而撤销了一审判决，依法支持了原告的诉请。
应该说，二审法院的判决是完全符合现行法律的规定。值得探讨的是二审法院的判决书中认为不动产不适用善意取得制度的观点。
善意取得制度是物权法中的一项重要制度，其法理基础来源于日耳曼法中物权的以手护手的制度。其含义是原物由占有人转让给善意第三人（即不知占有人为非法转让而取得原物的第三人），善意第三人支付了相应的对价后，一般可取得原物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。其亦称为即时取得。善意取得是物权的原始取得方式之一，其本着最小限度地牺牲所有权人的利益，而维护善意第三人的合法权益、稳定民事流转的原则予以适用，目的在于鼓励交易，保护交易的安全，促进经济的发展。
在我国的现行民事立法中还没有对善意取得制度作为明确规定，但在我国法理界以及司法实践中都承认其存在并大量适用。在最高人民法院关于贯彻《民法通则》若干问题的意见的司法解释第89条间接地确立了善意取得制度即：“共同共有人对共有财产享有共同的权利承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的司法解释第84条也对质权的善意取得作了规定，即“出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，不知出质人无处分权的质权人行使质权后，因此给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。”传统的善意取得制度适用范围过于窄，其只限于动产，并且将赃物和遗失物排除在外。而如今在法学界对于不动产能否适用善意取得制度存在激烈的争议。主要有肯定派（不动产能适用善意取得制度）和否定派（不动产不适用善意取得制度）为代表的两个截然对立的学术观点。而现在肯定派的观点占了主流地位。许多国家都明确规定了不动产可以适用善意取得制度。例如《瑞士民法典》第973条第1款规定“出于善意而信赖不动产登记簿的登记。因而取得所有权或其他权利的人均受保护。”《德国民法典》第926条也有类似的规定。我国台湾地区1993年完成的《民法物权编部分修文草案》第759条第2项规定“因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记有无效或撤销之原因而受影响。”
笔者认为，为了适应社会经济发展的需要，充分体现所有人权益与社会商品流转秩序两种权益权衡后的取舍。我国的立法也应该把善意取得制度适用范围扩大到不动产，不能再囿于动产的范围。其实在《中华人民共和国物权法》（草案）的第111条已经对不动产可以适用善意取得制度作了明确规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人即时取得该不动产或者动产的所有权：（一）在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；（二）以合理的价格有偿转让；（三）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；（四）转让合同有效。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”另外，该草案第112条对于赃物、遗失物规定可以有期限，有条件的适用善意取得制度。
综上所述，基于经济发展和交易安全的需要，不动产可以适用善意取得制度。无论是法理上，还是各国的立法都是主流观点，都是与国际接轨的立法趋势。