“政策性违约”退房纠纷如何开解
2010年06月02日1025来源：经济参考报
楼市新政引发的购房者难以支付高比例的首付款而被迫“违约”纠纷，认定为“情势变更”而不是“不可抗力”更符合法律规定，也更能体现当事人的权益平衡。法院采取这种应对措施，也更为符合政策调控的基本目标。
近期，国家行政机关出台了一系列遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，不可避免产生的直接影响之一就是，部分已经签约的贷款购房者难以支付高比例的首付款而出现被迫“违约”。这种未必真正构成合同法上的“违约”状态也被社会公众形象地称之为“政策性违约”。从北京市已经受理的购房者要求解除买卖合同的案件来看，这种趋势已经初现端倪。
司法机关在这些案件的处理上，不仅需要实现个案的权益平衡，同时要积极引导对类似案件的规范处理。同时，司法机关还需要考虑，国家出台的相关政策对于规范楼市的积极导向作用，案件处理的结果不能背离调控政策的基本宗旨和目标。
典型案例：首付不够，要求解约退房
2010年3月，张小姐通过中介公司介绍，选中了位于北京市通州区的一套建筑面积为97平米的二手房，房屋总价款250万元。张小姐与卖房人王先生签订了房屋买卖合同，合同约定张小姐首付20%，余款通过申请银行按揭贷款的方式向王先生一次性付清。当日，张小姐根据合同约定向王先生交纳了20万元购房定金。
4月，张小姐在中介机构的协助下，向银行申请贷款，但此时张小姐获悉，根据新的国家政策，自己需要支付的首付比例已从20%上调到30%，首付数额提高了25万元。张小姐四处筹措，仍无力支付75万元的首付款。张小姐想到了解除合同，同卖房人王先生交涉。张小姐提出贷款首付比例提高是自己无法预见到的，由此导致合同无法履行，自己没有过错，因此，王先生应该将定金退还给自己；而王先生认为由于张小姐自身资金的原因导致合同无法履行，应当适用定金罚则，定金不予返还；张、王二人反复协商，仍然无法达成一致，产生纠纷。
张小姐被迫无奈，诉至法院，请求解除双方买卖合同，王先生退还购房定金20万元。王先生则称张小姐构成违约，不同意退还定金。
关键问题：“政策性违约”的性质如何认定
从目前发生的纠纷来看，购房者向法院提起诉讼，诉讼请求一般为要求判令解除其与卖房人签订的房屋买卖合同，请求判令卖房人退还其已交纳的款项。购房者的事实依据非常明确，均直接指向国家行政机关及地方政府对楼市的调控政策，导致合同无法履行。而法律依据则各有不同：一是主张上述政策调整构成合同法上的“不可抗力”，因此，要求依据我国《合同法》第九十四条“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的规定，解除合同。二是主张上述政策调整构成合同法上的“情势变更”，因此，要求依据我国《合同法》司法解释(二)第二十六条关于“情势变更”原则的规定，解除合同。
所谓“不可抗力”，根据《合同法》第一百一十七条的规定，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。不可抗力可能导致合同不能履行、不能全部履行和不能按时履行的后果。当事人由于不可抗力的原因导致无法实现合同目的，产生的解除权是法定解除权。
不可抗力条款的认定应当注意以下四点：1、一方发生不可抗力，发生方与相对方均有解除权；2、并非一旦发生不可抗力即产生解除权，需以不可抗力致使合同目的不能实现为要件，也就是说，由于不可抗力的发生，剥夺了一方或双方根据合同有权期待得到的东西，即丧失合同利益或履行利益；3、因不可抗力而解除合同，发生方可以免除损害赔偿责任；4、发生方免责的前提在于发生方证明了不可抗力的发生，及时通知对方不可抗力发生的事实，且不可抗力不是发生在发生方迟延履行之后。
从不可抗力的要件来看，房地产新政虽然属于当事人不能预见的情形，但并未达到不能避免并且不能克服的客观程度，不应认定为不可抗力。如果将此种情况认定为不可抗力，则可能出现的后果是不可抗力认定范围的过宽，将造成合同稳定性受到极大影响。当事人将动辄以政策的变化构成不可抗力为由任意违约。
关于“情势变更”，在我国合同法上并未明文规定，但在2009年最高人民法院制定的《合同法》司法解释(二)中有明确规定，该规定具体内容为：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同”。
因此，情势变更原则的适用必须符合以下条件：1、有情势变更的事实，也就是说合同赖以存在的客观情况确实发生变化；2、情势变更为当事人不能预见；3、情势变更必须不可归责于双方当事人；4、情势变更的事实发生在合同成立后，履行完毕前；5、情势变更后，如果继续履行合同，会对当事人显失公平。同时，情势变更原则强调了情势变更与不可抗力、商业风险的不同。
从房地产新政来看，国家政策规定对于双方来说都是必须接受的，如果需要继续履行，买卖合同双方在合同中的相应条款必须相应变更。在此情况下，如果要求购房人提高首付款比例或者贷款利率，则毫无疑问，违背了购房人订立合同时的基本条件，也并非买房人的合理预期。另外，房地产新政使购房人增加的负担，并不属于一般性的商业风险。如果因为政策调整而相应地调整房屋买卖合同的履行方式，比如要求购房者提高首付款比例，在不能贷款的情况下一次性付款，那就等于强制购房人单方承担政策调整带来的全部不利后果，而卖房人利益不受实质影响，甚至有所获利，这显然并不公平。因此，将房地产新政认定为情势变更，更符合法律规定，也更能体现当事人的权益平衡。