房屋买卖违约方须承担什么法律责任

签订房屋买卖合同并交付定金后，买方突然表示放弃购房，于是买卖双方对簿公堂。由于双方在合同中既约定了违约金又约定了定金，应按何条款承担责任问题成为重点。法院认为，《合同法》规定，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款，所以根据卖方选择，判决买方按合同给付卖方违约金2.1万余元。

　　去年6月22日，赵某全权委托一家房地产中介公司代理销售其坐落于西青区李七庄的一套私产房屋，双方还为此签订了《全权委托代理销售合同》，约定合同期限为三个月，销售底价为36万元。合同签订后的第二天，中介公司就为该房找到了买主，该公司基于赵某的委托，当天便与卢某签订了《房屋买卖(置换)合同》，约定房价为42.5万元，赵某及卢某须各向中介支付信息服务费4250元。卢某在签订合同的同时，自愿交付房屋定金1000元。双方同时约定，合同的任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生合同约定的其他违约行为，违约方应向其他方支付房屋成交价的5%作为违约金。签订合同后，卢某如约交纳了定金和信息服务费。然而同年8月4日，卢某却表示放弃购买该房，终止履行合同。为此，卖方赵某将卢某告上法庭，要求其按合同给付违约金。被告卢某提出，上述合同并非赵某本人所签，而且中介公司在服务过程中存在诸多问题，所以其不应承担违约责任。此外，由于买卖双方在合同中既约定了定金又约定了违约金，所以关于应按何条款承担责任问题也成为重点。

经两审审理，法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于上述房屋买卖合同非原告本人所签问题，因赵某已承认系由其委托人代签并予以追认，所以不影响合同效力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。在发生违约的情况下，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。这即为定金罚则。根据《合同法》规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案被告终止履行合同，原告要求其承担违约责任，给付违约金，所以被告应按合同约定的条款给付违约金。关于中介收取被告定金一节，因原告是中介公司的委托人，中介公司实施的民事法律行为的法律后果应当由原告承受。原告按照合同约定获得违约金后，应将定金返还被告。关于被告称中介在服务过程中存在问题，因与本案无关，故不予支持。由此，法院作出如上判决.

律师视点：

根据合同法116条规定，房屋买卖双方当事人于买卖合同中既约定违约金，有约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金条款或定金条款。因此，守约方通常只能权衡选择更有利于自己的违约金或定金条款择一起诉。但在实践中，定金具有立约、违约及解约等性质，如果双方当事人合同中约定的定金条款为非违约性质，则守约方可同时主张违约金与定金赔偿。